22/04/2026
Achiziția imobiliară: Persoană Fizică vs. Persoană Juridică (Societate) – Analiză comparativă
Mulți oameni aleg să investească în imobiliare pentru a-și diversifica activele și a încerca să obțină un randament mai atractiv din economiile lor.
Dincolo de optimizarea fiscală, structura de achiziție a unei investiții imobiliare - persoană fizică versus entitate juridică - trebuie analizată și din perspectiva ...succesiunii. Pentru investitorul axat pe eficiență, contextul moștenirii devine la fel de important ca și avantajele financiare imediate, structura juridică a investiției influențând direct modul în care familia dumneavoastră va moșteni bunurile, conform normelor de devoluțiune din Belgia.
În timp ce achiziția pe persoană fizică îi garantează soțului supraviețuitor uzufructul direct asupra locuinței (dreptul de a o folosi sau închiria), achiziția prin societate transformă moștenirea într-un uzufruct asupra acțiunilor.
Având în vedere aceste implicații, este preferabil ca locuința proprie să nu fie cumpărată prin intermediul unei societăți.
Belgia este avantajoasă din punct de vedere fiscal pentru proprietățile imobiliare deținute de persoane fizice, impozitul pe venitul din chirii fiind foarte scăzut atunci când proprietățile sunt închiriate persoanelor fizice în scop ...privat.
Și chiar dacă proprietățile sunt închiriate unor ...profesioniști care își declară veniturile din chirii, rămâne avantajos, impozitul fiind apoi calculat pe baza chiriei efectiv primite, dar se aplică o cotă forfetară, reducând baza impozabilă cu aproximativ 40%.
Singurul dezavantaj pentru proprietar/investitor este că nu pot exista cheltuieli sau amortizări deductibile, toate cheltuielile trebuind plătite din alte surse de venit, dacă proprietățile nu sunt închiriate, sau din venitul net din chirii, respectiv impozitul pe proprietate, costurile de întreținere, reparații și renovare etc.
Dar, per total, rămâne benefic din punct de vedere fiscal.
Taxele de succesiune sunt foarte mari în Belgia, acesta fiind și motivul pentru care unii investitori apelează la achizițiile prin intermediul ...societăților deoarece acțiunile sunt considerate bunuri mobile, iar impozitul pe donații este plafonat la 3% în Flandra și Bruxelles și la 3,3% în Valonia, ceea ce este foarte avantajos. Din punct de vedere fiscal, acest lucru permite economii semnificative la ...impozitul pe succesiune, care în Flandra ajunge la 27% peste 250.000 euro per moștenitor (în linie directă - copii, nepoți - și soți/parteneri) cu o "reducere graduală” pentru a sprijini moștenirile medii, respectiv dacă moșteniți o sumă mică, nu plătiți procentul întreg de 3%, statul făcând-vă o reducere care scade pe măsură ce moștenirea crește, în timp ce în Valonia și Regiunea Bruxelles-Capitală, acestea sunt 24% între 250.000 și 500.000 euro și 30% pentru tot ce depășește 500.000 euro per moștenitor.
Apoi, într-o societate, sunteți impozitați pe venitul real din chirii, dar cheltuielile sunt deductibile dacă sunt legate de activitate. Cu toate acestea, dacă compania este vândută, câștigul de capital este impozitat cu 25%. Dacă venitul din chirii generează venituri pentru societate, banii nu pot fi retrași fără implicații fiscale, fie sub formă de salariu, dividende sau o reducere de capital. Totul depinde de circumstanțele specifice. Utilizarea unei structuri de companie este, în general, mai potrivită pentru clienții care au o abordare antreprenorială a portofoliului lor imobiliar și doresc să cumpere, să vândă și să reinvestească pentru a crește valoarea companiei.
In concluzie, in funcție de ce planuri aveți și de recomandările unui specialist in fiscalitate, deciziile pe care le luați va pot fi mai mult sau mai puțin favorabile!
