Credite ipotecare Belgia - In&Co

19/05/2026

22/04/2026

Achiziția imobiliară: Persoană Fizică vs. Persoană Juridică (Societate) – Analiză comparativă

Mulți oameni aleg să investească în imobiliare pentru a-și diversifica activele și a încerca să obțină un randament mai atractiv din economiile lor.
Dincolo de optimizarea fiscală, structura de achiziție a unei investiții imobiliare - persoană fizică versus entitate juridică - trebuie analizată și din perspectiva ...succesiunii. Pentru investitorul axat pe eficiență, contextul moștenirii devine la fel de important ca și avantajele financiare imediate, structura juridică a investiției influențând direct modul în care familia dumneavoastră va moșteni bunurile, conform normelor de devoluțiune din Belgia.

În timp ce achiziția pe persoană fizică îi garantează soțului supraviețuitor uzufructul direct asupra locuinței (dreptul de a o folosi sau închiria), achiziția prin societate transformă moștenirea într-un uzufruct asupra acțiunilor.
Având în vedere aceste implicații, este preferabil ca locuința proprie să nu fie cumpărată prin intermediul unei societăți.

Belgia este avantajoasă din punct de vedere fiscal pentru proprietățile imobiliare deținute de persoane fizice, impozitul pe venitul din chirii fiind foarte scăzut atunci când proprietățile sunt închiriate persoanelor fizice în scop ...privat.
Și chiar dacă proprietățile sunt închiriate unor ...profesioniști care își declară veniturile din chirii, rămâne avantajos, impozitul fiind apoi calculat pe baza chiriei efectiv primite, dar se aplică o cotă forfetară, reducând baza impozabilă cu aproximativ 40%.
Singurul dezavantaj pentru proprietar/investitor este că nu pot exista cheltuieli sau amortizări deductibile, toate cheltuielile trebuind plătite din alte surse de venit, dacă proprietățile nu sunt închiriate, sau din venitul net din chirii, respectiv impozitul pe proprietate, costurile de întreținere, reparații și renovare etc.
Dar, per total, rămâne benefic din punct de vedere fiscal.

Taxele de succesiune sunt foarte mari în Belgia, acesta fiind și motivul pentru care unii investitori apelează la achizițiile prin intermediul ...societăților deoarece acțiunile sunt considerate bunuri mobile, iar impozitul pe donații este plafonat la 3% în Flandra și Bruxelles și la 3,3% în Valonia, ceea ce este foarte avantajos. Din punct de vedere fiscal, acest lucru permite economii semnificative la ...impozitul pe succesiune, care în Flandra ajunge la 27% peste 250.000 euro per moștenitor (în linie directă - copii, nepoți - și soți/parteneri) cu o "reducere graduală” pentru a sprijini moștenirile medii, respectiv dacă moșteniți o sumă mică, nu plătiți procentul întreg de 3%, statul făcând-vă o reducere care scade pe măsură ce moștenirea crește, în timp ce în Valonia și Regiunea Bruxelles-Capitală, acestea sunt 24% între 250.000 și 500.000 euro și 30% pentru tot ce depășește 500.000 euro per moștenitor.

Apoi, într-o societate, sunteți impozitați pe venitul real din chirii, dar cheltuielile sunt deductibile dacă sunt legate de activitate. Cu toate acestea, dacă compania este vândută, câștigul de capital este impozitat cu 25%. Dacă venitul din chirii generează venituri pentru societate, banii nu pot fi retrași fără implicații fiscale, fie sub formă de salariu, dividende sau o reducere de capital. Totul depinde de circumstanțele specifice. Utilizarea unei structuri de companie este, în general, mai potrivită pentru clienții care au o abordare antreprenorială a portofoliului lor imobiliar și doresc să cumpere, să vândă și să reinvestească pentru a crește valoarea companiei.

In concluzie, in funcție de ce planuri aveți și de recomandările unui specialist in fiscalitate, deciziile pe care le luați va pot fi mai mult sau mai puțin favorabile!

28/02/2026

Nou!

21/02/2026

Taxe de înregistrare sau TVA? - Partea II

Azi la rând ...Regiunea Flamandă

De reținut că și-n regiunea germanofonă se aplică aceleași reguli!

Cumpărătorul unei proprietăți trebuie să plătească un impozit regiunii, aceasta fiind taxa de înregistrare, cea mai mare parte a costurilor de achiziție a locuinței!

Rata standard a dobânzii pentru achiziționarea de proprietăți în Flandra este de 12%. Cu toate acestea, se pot aplica diverse reduceri, cea mai semnificativă fiind rata redusă (2%) pentru achiziționarea unei case unifamiliale.

Puteți beneficia de rata de 2% dacă:

• Achiziția se face de către una sau mai multe persoane fizice, taxa redusă aplicându-se numai dacă toți cumpărătorii sunt persoane fizice.
Când o locuință este achiziționată împreună cu o entitate juridică (persoană juridică), cm ar fi o companie, cota redusă este complet eliminată, iar cota standard de 12% se aplică întregii achiziții!

• Achiziția se referă la o locuință de familie (trebuie să fie o locuință existentă care este sau va fi utilizată în principal ca locuință de familie; prin urmare, terenul este exclus din această schemă).

• Trebuie să fie o singură locuință, respectiv cumpărătorul sau cumpărătorii nu pot deține în deplină (nuda proprietate și uzufructul) proprietate o altă locuință sau un alt teren.

• Trebuie să fie o achiziție care se referă la proprietatea deplină (nuda proprietate și uzufructul) asupra unei clădiri.
Structurile de achiziție în care, de exemplu, părinții dobândesc uzufructul, iar copiii nuda proprietate nu mai sunt eligibile pentru cota de 2%!

• Achiziția trebuie să fie "pur și simplă”, adică o achiziție "reală” (și, prin urmare, nu un schimb sau o ieșire din indiviziune) și necondiționată.

• Cumpărătorul trebuie să se stabilească la adresa bunului achiziționat în termen de 3 ani de la semnarea actului autentic (înregistrarea în Registrul populației la adresa de domiciliu respectivă).

• Cumpărătorul trebuie să-și mențineți această înregistrare, în mod continuu, timp de cel puțin un an (obligație intrată in vigoare de 01 ianuarie 2026).
De reținut că această condiție se aplică fiecărui cumpărător în mod individual, astfel, in cazul achizițiilor comune, fiecare parte implicată trebuie, prin urmare, să îndeplinească condițiile.

Pentru achiziționarea unui bun imobil care nu îndeplinește aceste condiții, se va aplica rata de 12%...!

Dacă la momentul achiziției dețineți deja o proprietate in Belgia sau in afara ei (România de exemplu sau Republica Moldova sau Spania etc.) și nu puteți vinde respectiva locuință la timp, nu pierdeți dreptul la reducerea de 2% dacă, la momentul achiziționării noii locuințe, vă angajați să vindeți complet proprietatea respectivă în termen de 2 ani de la semnarea actului notarial!

Dacă nu o faceți si după cei doi ani încă dețineți vechea proprietate, Fiscul, care ...veghează, vă va solicita partea de taxă neachitată, plus accesorii" (dobândă etc.)!

(va urma ...)

18/02/2026

Belgia - Trendul creditelor ipotecare

Anul 2025 a rămas pozitiv, continuând tendința din 2024 în ceea ce privește cerințele de credite ipotecare, reducerea taxelor de înregistrare în Valonia și Flandra stimulând activitatea pe piața imobiliară.

Numărul total de cereri de credit în 2025, excluzând refinanțarea, a crescut cu puțin față de 2024, această creștere fiind mai pronunțată în ceea ce privește suma, față de 2024, ceea ce dovedește o creștere a preturilor din ofertele de vanzare si o orientare a cumpărătorilor către locuințele mai noi si mai bine finisate din punct de vedere al coeficienților energetici, in Belgia, performanța energetică a clădirilor și consumul de energie electrică fiind caracterizate prin coeficienți specifici care măsoară emisiile de CO2 și consumul de energie primară.
Cert o locuință "economică" din punct de vedere al consumului energetic este mai scumpă...!

Ratele dobânzilor continuă să joace un rol major în evoluția cererii de credite, conform cifrelor publicate de Banca Națională a Belgiei, aceste rate fluctuând în noiembrie 2025 între 3,28% (pentru creditele cu rată variabilă și o perioadă inițială cu rată fixă ​​de peste 10 ani) și 4,20% (pentru creditele cu o perioadă inițială cu rată fixă ​​de până la 1 an).

Peste 8 din 10 debitori (solicitanți de credite), reprezentând 86,1% dintre aceștia, au optat pentru o rată a dobânzii fixă ​​sau o rată a dobânzii variabilă cu o perioadă inițială fixă ​​de cel puțin 10 ani. Iar aproximativ 11,7% dintre debitori au preferat o rată a dobânzii variabilă cu o perioadă inițială fixă ​​între 3 și 10 ani.
Numărul debitorilor care au ales o rată variabilă anuală a fost limitat la 2,2% .

Deci, având în vedere ratele ridicate ale dobânzii, consumatorii belgieni au continuat să acorde prioritate în mod covârșitor ...securității.
Numărul persoanelor care încă optează pentru o rată a dobânzii variabilă rămâne scăzut, în special pentru ratele variabile anuale. Cu toate acestea, legislația oferă, de asemenea, o protecție semnificativă consumatorilor care aleg o rată a dobânzii variabilă. Astfel, după ajustarea bazată pe modificările indicilor de referință aplicabili, rata variabilă nu poate depăși niciodată dublul ratei dobânzii inițiale!

Ca o concluzie, trebuie reținut faptul ca sectorul creditului ipotecar băncile sunt și rămân conștiente de faptul că trebuie acordată o atenție susținută creditării ipotecare și că acordarea de credite responsabile trebuie să rămână principiul fundamental absolut.
În acest sens, sectorul bancar este, așadar, aliniat cu autoritățile de supraveghere, respectiv creditorii trebuie să continue să acorde o importanță deosebită ...capacității de rambursare a debitorilor pentru, pe de o parte, a putea să prevină pe cât posibil îndatorarea excesivă și, pe de altă parte, să mențină stabilitatea financiară a acestora.

08/02/2026

Taxe de înregistrare sau TVA? - Partea I

Când cumpărați un bun imobiliar în Belgia, trebuie să plătiți anumite taxe; se vorbește în general despre taxe de înregistrare, dar dacă bunul este nou, vânzarea se va face cel mai adesea în regim de TVA (21%).

Așadar, când trebuie să plătiți TVA și când trebuie să plătiți taxe de înregistrare la cumpărarea unui teren, a unei case sau a unui apartament nou sau în construcție?

Dacă cumpărați o locuință, de exemplu (cel mai des caz întâlnit in cazul românilor stabiliți in Belgia), declarată de dumneavoastră ca fiind cea principală, rata normală de impozitare pe vânzări în Bruxelles și Valonia este de 12,5% (12% în Flandra), dar este posibil să beneficiați, în anumite condiții, de o rată redusă sau de o deducere pentru achiziționarea locuinței "proprii și unice”.

Astfel:

• Dacă cumpărați o proprietate în Regiunea Bruxelles-Capitală, taxele de înregistrare (toate actele notariale trebuie depuse de notar la Oficiul de înregistrare în termen de 15 zile de la semnare. Acest oficiu raportează Ministerului Finanțelor; prin urmare, funcția sa principală este fiscală. La depunerea actului, notarul trebuie să plătească taxele aplicabile către Trezorerie. Oficiul va returna apoi actul notarului, după aplicarea unei ștampile care să indice locul și data înregistrării, precum și cuantumul taxelor colectate) ce trebuie plătite sunt calculate ca procent de 12,5 % din prețul de vânzare al bunului imobiliar, dar cu toate acestea, există rate reduse (reducerea fiscală este un avantaj fiscal care permite reducerea taxelor de înregistrare pentru anumite situații speciale, cm ar fi achiziționarea unei prime locuințe sau achiziționarea unei locuințe modeste - in dreptul fiscal, o locuință modestă este una al cărei venit cadastral nu depășește 745 euro; ce este venitul cadastral am mai explicat ... În anumite condiții, taxele de înregistrare plătibile de către cumpărător, calculate pe baza valorii proprietății dobândite, vor fi apoi reduse)!

Astfel dacă achiziționați prima dumneavoastră casă sau apartament în regiunea Regiunea Bruxelles-Capitală, al cărui preț nu depășește 600.000 euro, puteți beneficia de o reducere pentru prima tranșă de 200.000 euro din achiziția dumneavoastră, în anumite condiții, care in exemplu dat reprezintă o economie de 25.000 euro.

Aceste taxe colectate sunt destinate să acopere costurile legate de tranzacția imobiliară și să susțină infrastructurile publice.

Este important de reținut că taxele de înregistrare trebuie achitate în termen de patru luni de la semnarea compromisului de vânzare...!

Condițiile pentru a beneficia de reducere sunt:

~ proprietatea pe care o achiziționați trebuie să fie situată în Regiunea Bruxelles-Capitală, iar prețul acesteia nu poate depăși 600.000 euro;

~ cumpărătorii trebuie să fie persoane fizice (reducerea nu se aplică societăților!);

~ bunul imobiliar trebuie să fie destinat în totalitate sau parțial locuirii (în cazul unui teren construibil, reducerea este de 100.000 euro și plafonul este de 300.000 euro);

~ achiziția trebuie să vizeze întreaga proprietate (și nu achiziția unei părți dintr-un imobil, a uzufructului sau a nudei proprietăți - nuda proprietate este dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar din care a fost desprins dreptul de folosință, respectiv uzufructul, respectiv nudul proprietar deține zidurile/titlul, dar nu poate locui sau închiria imobilului, deci nu poate folosi sau beneficia de bun, până la stingerea uzufructului, asupra căruia o altă persoană are un drept de uzufruct, moment în care devine proprietar deplin nud. Nuda proprietate este dreptul care îi conferă nudului proprietar puterea de a dispune de bunuri mobile sau imobile, respectiv le poate vinde, dona, lăsa moștenire, în timp ce uzufructuarul are doar dreptul de a le folosi.);

~ interdicția de a deține, la data compromisului de vânzare,

întreaga proprietate asupra unui alt imobil destinat, în totalitate sau parțial, locuirii, fie în Belgia, fie în străinătate;

~ locuința trebuie să fie destinată reședinței principale în termen de 3 ani de la înregistrarea achiziției.
Cei care doresc, în plus, să efectueze renovări energetice, și astfel să îmbunătățească performanța energetică a locuinței lor, vor beneficia de un termen suplimentar. În acest caz, termenul este prelungit la ...5 ani.

~ obligația de a menține reședința principală în această proprietate pe o perioadă de cinci ani fără întrerupere (acest termen începe să curgă de la data înscrierii în registrele populației sau în registrul străinilor!).

Scutirea de taxe oferă mai multe avantaje celor care cumpără o locuință pentru prima dată in Regiunea Bruxelles-Capitală, respectiv:

1. Scutirea totală sau parțială de la plata taxelor de înregistrare poate reprezenta o economie substanțială la achiziționarea unei proprietăți.

2. Reducerea fiscală face achiziția unei proprietăți mai accesibilă pentru persoanele care cumpără prima lor locuință.

3. Locuind în proprietate timp de cel puțin cinci ani, vă puteți bucura de siguranța unei locuințe stabile.

După cm puteți vedea, dacă sunteți eligibil pentru scutirea de taxe, acest lucru poate reprezenta un avantaj financiar semnificativ. Asigurați-vă că consultați un profesionist, cm ar fi un notar, pentru a obține informații specifice situației dumneavoastră și a vă maximiza beneficiile atunci când vă cumpărați prima locuință în Capitală.

Pe lângă beneficiile reducerii de impozite, este important de știut că Fondul pentru Locuințe al Regiunii Bruxelles-Capitală oferă și oportunități atractive de finanțare pentru cei care doresc să își cumpere sau să își construiască propria locuință.
Aceste credite ipotecare cu dobândă redusă, adesea numite "credite ipotecare sociale”, sunt special concepute pentru a face proprietatea unei locuințe și mai accesibilă.
Puteți găsi mai multe informații despre aceste împrumuturi pe site-ul web al Fondului pentru Locuințe al Regiunii Bruxelles-Capitală (disponibil in primul comentariu).

În cazul revânzării proprietății în termen de doi ani de la actul de cumpărare inițial, este posibil să recuperați ...36% din taxele de înregistrare plătite inițial. Aceasta înseamnă că, în această situație, veți fi plătit efectiv doar 8% din totalul taxelor de înregistrare, dar este important de reținut că recuperarea taxelor de înregistrare nu este automată, trebuind să urmați pași specifici pentru a solicita această rambursare.

Iată cum:

1. Va trebui să depuneți o cerere de restituire a taxelor de înregistrare la administrația fiscală competentă. Puteți consulta un notar pentru a vă ajuta în acest demers, deoarece procesul poate fi complex...


2. Respectați termenul de doi ani, respectiv trebuie să depuneți cererea de restituire în termen de doi ani de la data actului de revânzare a proprietății. Prin urmare, este esențial să respectați cu strictețe termenele pentru a beneficia de această opțiune avantajoasă.

Posibilitatea de a recupera o parte din taxele de înregistrare poate fi un avantaj financiar semnificativ dacă intenționați să vă vindeți proprietatea rapid. Cu toate acestea, este esențial să îndepliniți condițiile și să urmați procedurile corespunzătoare pentru a beneficia de această opțiune.

(va urma...)

02/02/2026

- Creditele ipotecare

Acte necesare pentru obținerea unui credit ipotecar

Împrumutul tău ipotecar se oprește într-o zi, chiria ta nu se oprește niciodată!

Atenție! Şi banii împrumutați costă bani!

Pentru a aplica cu succes pentru un credit ipotecar, este esențial să aveți la dispoziție următoarele documente pentru statutul de:
1. Independent
2. Administrato societate/Asociat activ
3. Angajat

Distribuie această informație cu prietenii tăi pentru a-i ajuta să se pregătească corespunzător pentru obținerea unui credit ipotecar!

19/01/2026

- Creditele ipotecare

Împrumutul tău ipotecar se oprește într-o zi, chiria ta nu se oprește niciodată!

Atenție! Şi banii împrumutați costă bani!

Obținerea unui credit ipotecar în 2026 continuă să fie un proces riguros, ca si până acum de altfel, deoarece banca nu evaluează doar capacitatea de plată de astăzi, ci și siguranța că vei putea susține plata ratelor pe durata celor 10 (perioadă minimă), 20 sau chiar 30 de ani (aceasta depinde de vârsta dumneavoastră, de capacitatea dumneavoastră de rambursare, de natura bunului și de politica băncii).

Criteriile pe care băncile le iau în considerare se împart, în principal, în patru categorii:

~ profilul tău financiar,

~ stabilitatea profesională,

~ istoricul de plată,

~ caracteristicile locuinței.

1. Profilul tău financiar sau capacitatea ta financiară (cât îți permiți să plătești?), dar și ca persoană (boli, stil de viață, obiceiuri de viață, istoric financiar etc.).

Acesta este cel mai important filtru, banca vrând să vadă că, după ce-i plătești rata, îți mai rămân bani pentru a vă acoperi cheltuielile de trai (chirie, mâncare, transport etc.) fără dificultate... Profilul tău este analizat pentru a minimiza riscul de reziliere prematură a creditului!

• Conform normelor bancare, pentru a determina fezabilitatea finanțării, rata lunară pentru toate creditele tale (inclusiv cel nou) nu poate depăși, de regulă, 33% din venitul net lunar (acesta este denumit ...grad de îndatorare).
Dacă ești la prima casă, acest prag poate ajunge uneori la 40% în anumite condiții.

• Pe lângă salariul de bază (în cazul salariaților) sau venitul de bază (în cazul întreprinzătorilor: independenți, liber profesioniști sau antreprenori), băncile acceptă o gamă largă de venituri recurente: bonusuri, tichete de masă, diurne (în anumite condiții), venituri din chirii, dividende sau pensii (ex, pensie alimentară).

• Dacă veniturile tale nu sunt suficiente, poți aduce un co-debitor (soț/soție, părinți, partener) pentru a mări suma maximă împrumutată.

1. Stabilitate profesională

Banca caută predictibilitate. Nu este suficient să ai un salariu mare acum; el trebuie să fie și constant (recurent). Stabilitatea profesională este definită de:

• Vechimea la locul de muncă sau activitatea profesională desfășurată independent, care, în general, trebuie să fie de minimum 3–6 luni la actualul angajator și mai mult în cazul activităților independente.

• Continuitate, respectiv să nu ai pauze mai mari de o lună între locurile de muncă sau în cazul activităților independente în ultimul an.
Ideal este să ai un contract pe muncă pe perioadă nedeterminată (CDI)!

1. Istoricul de plată (credit)

• Scoring-ul la Registrul Central de Risc pentru Persoane Fizice (CCP): Orice întârziere la credite anterioare sau la carduri de credit, orice semnal de indisciplină financiară, îți scade șansele.
Un comportament de plată impecabil poate aduce chiar o dobândă mai mică.

• Vârsta: Trebuie să ai minimum 18 ani, iar la finalul perioadei de rambursare să nu depășești, de obicei, vârsta de 65–75 de ani (limită variază de la o bancă la alta).

1. Caracteristicile locuinței

Locuința în sine este garanția băncii. Dacă nu mai poți plăti, banca trebuie să poată vinde imobilul pentru a-și recupera banii, de aceea un evaluator autorizat va stabili valoarea de piață a imobilului!

De reținut!

Dacă evaluatorul autorizat va evalua imobilul la un preț mai mic decât cel cerut de vânzător, tu va trebui să acopere diferența din buzunarul propriu!