31/10/2023
Bonne nouvelle pour les bailleurs ! La Flandre et la Wallonie ont confirmé que tous les loyers pourront à nouveau être indexés, quel que soit le PEB du logement (à partir du 1er octobre en Flandre et à partir du 1er novembre en Wallonie).
Quelques jours plus tôt, le SNPC avait intensifié la pression par divers contacts et le travail a porté ses fruits !
A l'heure actuelle, le gouvernement bruxellois n’a pas encore tranché.
Cette bonne nouvelle n’implique toutefois pas un retour à une indexation normale pour les baux concernés. La volonté des législateurs étant de maintenir cette « pénalité » d’un an, les régions ont établi une méthode de calcul qui vise à reporter cette année sans indexation dans tous les calculs suivants.
De surcroît, les régions ne se sont pas accordées sur les méthodes de calculs que nous tentons de vous expliquer ci-dessous.
Région Wallonne
En RW, le décret wallon du 19 octobre 2022 introduisait un régime de gel provisoire de l’indexation en fonction du certificat PEB.
Ce décret est d’application sur tous les contrats d’habitation, indépendamment de leur destination (résidence principale, résidence secondaire, logement étudiant, etc.).
Concernant la limitation de l’indexation des loyers en fonction du certificat PEB des bâtiments, l’article 1 § b1er bis à quater dudit décret n’a pas été reconduit.
Néanmoins l’article 2 de ce Décret a introduit, et ce à partir du 1er novembre 2023, un mécanisme correcteur pour les habitations sans certificat PEB et pour des logements avec coefficient D, E, F ou G.
Mécanisme correcteur en vigueur à partir du 1er novembre 2023
Le loyer de base à prendre en considération pour de tels logements sera celui tel qu’adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.
L’index de base sera l’indice santé du mois qui précède le mois de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.
Deux exemples pratiques
1. Un bail signé le 25 octobre 2021, entré en vigueur le 1er décembre 2021 pour un bien sis en région wallonne. Le loyer de base est de 700 €. Le PEB est E et le bail est enregistré bien sûr.
Pour calculer le loyer indexé à partir du 1er décembre 2023, il faut procéder en deux étapes :
D’abord calculer le loyer exigible au 1er décembre 2022 :
700 € x 127,44 (indice de novembre 2022) / 112,29 (indice de base de septembre 2021).
Ce qui nous fait un montant de 794,44 €. Le supplément qui peut être demandé à partir de décembre 2022 est limité à 47,22 € (50 % de 94,44 € qui est la différence entre 794,44 et 700 €). Comme je ne peux comptabiliser que 50 % de la différence, le loyer indexé pour l’année allant du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 se chiffre à 747,22 € (700 € + 47,22 €).
Ensuite calculer le loyer indexé exigible à partir du 1er décembre 2023
747,22 € (loyer exigible au 1er décembre 2022 et nouveau loyer de base) x 130,50 (indice fictif de novembre 2023 car pas encore connu aujourd’hui) /127,44 (indice de base de novembre 2022).
Le loyer ainsi indexé pour la période entre le 1er décembre 2023 et le 30 novembre 2024 est de 765,16 €.
2. Même situation, à la différence qu’ici le bailleur n’a pas de certificat PEB.
Le loyer ne pouvant pas être indexé en décembre 2022, il est resté à 700 € pour la période du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023.
Le loyer indexé exigible à dater du 1er décembre 2023 est le suivant (Attention ! nous rappelons que l’indice de novembre 2023 est fictif car pas encore paru) :
700 € (loyer de base exigible au 1er décembre 2022) x 130,50 (indice fictif novembre 2023) /127,44 (indice novembre 2022).
Le loyer indexé pour la période allant du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 est de 716,80 €.
Attention !
Aussi longtemps que le bail se poursuit et que le logement n’a pas de PEB ou pas de certificat PEB valable, le mécanisme de correction doit être appliqué.
@à la une AM peinture sprl
