Grado Engenharia

15/10/2026

Parei de construir pra classe média.

Pode parecer arrogância, mas tem uma matemática clara por trás dessa decisão.

Com a Selic onde está, a classe média hoje está esmagada pelo juro. Isso derruba a capacidade de endividamento e trava o financiamento, que é o motor de venda desse mercado.

Sem crédito, não tem comprador. Sem comprador, o mercado desacelera.

Eu construo pra quem compra sem depender de financiamento. Não é escolha de ego, é leitura de cenário.

14/10/2026

Não importa se construir pra vender é o seu negócio principal ou se é uma renda paralela. Eu sei por que quase todo mundo vai por esse caminho. Não é burrice. É porque ninguém mostrou que existe outro e porque a maioria acha que o CPF é a única porta pra chegar no financiamento imobiliário. Não é.

Primeiro problema: a reforma tributária. Quem vende imóvel na pessoa física com frequência deixa de ser tratado como alguém que vendeu um bem e passa a ser tratado como empresa, só que sem os benefícios de ser empresa. Pela lei que regulamentou a reforma, quem vender mais de um imóvel que ele mesmo construiu nos últimos cinco anos vira contribuinte do novo imposto sobre consumo, o IBS e a CBS. Esse imposto incide sobre o valor da venda, e não só sobre o lucro. E o ganho de capital de 15% a 22,5% que já existe hoje continua lá. Ou seja, você m***a uma operação pra construir e vender e o imposto come um pedaço grande do que sobrou, justamente na parte mais sensível do negócio, que é a margem.

Segundo problema: investidor no CPF. Quando o terreno e a obra estão no seu nome, o dinheiro do investidor está no seu CPF. Se você tiver qualquer problema pessoal, uma execução, um divórcio, um processo de outra obra, um acidente no canteiro, o patrimônio que responde é a casa que vocês estão construindo. O investidor não tem cota, não está na matrícula, tem só um contrato particular prometendo uma divisão. Isso é o famoso contrato de gaveta. Quando dá certo, ninguém lembra dele. Quando dá errado, vira briga de anos. E o retorno dele ainda sai de um jeito que não é dividendo, então também é tributado de novo.

Existe um caminho melhor. Construir dentro de uma SPE, com o investidor entrando como sócio de verdade, com cota, com regra de saída e de distribuição escrita, e ainda assim conseguir o financiamento imobiliário na própria SPE. Eu faço isso nas minhas obras e pouca gente sabe que dá pra fazer.

Dia 5 de novembro eu libero o treinamento e o acesso ao crédito pra construir na SPE.

Se você tem uma obra pra vender no seu CPF hoje, ela está estruturada pra dar lucro ou pra dar problema?

13/10/2026

Fiz a melhor casa do condomínio. Foi a que mais demorou para vender.

No vídeo eu conto o erro. Aqui vai o protocolo que eu pulei, pra você não pular.

Antes de comprar o lote, eu levanto o ticket médio do condomínio em 4 passos:

Pego as últimas vendas fechadas, não os anúncios. Anúncio é desejo do vendedor. Venda é fato. Corretor local e matrícula contam a verdade.
Separo o que vendeu em até 90 dias do que ficou parado. O que vendeu rápido mostra onde está o comprador de verdade.
Miro o produto no meio da curva, nunca no topo. Quem tem dinheiro pra comprar a casa mais cara do condomínio geralmente compra em outro condomínio.
Rodo o teste de estresse no prazo. Se a casa demorar 6 meses a mais, a margem sobrevive? Com juros de dois dígitos, cada mês parado come mais de 1% do capital.

A casa não era ruim. O erro foi achar que acabamento define preço. Quem define é o condomínio.

Quanto mais bonita, mais difícil de vender? Não. Quanto mais fora do ticket, mais difícil de vender.

Black Friday do Ellit, 5 de novembro. Comente BLACK para se inscrever.

12/10/2026

08/10/2026

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07/10/2026

Deixando de lado o meu e o seu gosto político, quero explicar uma coisa sobre ciclo imobiliário que pouca gente entende.

O mercado imobiliário reage em duas velocidades.

A primeira é a do crédito. A Selic cai, o financiamento barateia, a parcela cabe no bolso e a classe média volta a comprar. Esse caminho é lento. Entre a queda dos juros e a venda acontecer passam meses, às vezes mais de um ano.

A segunda é a da confiança. E é nela que vive o alto padrão.

Quem compra uma casa de alto padrão normalmente não depende de financiamento. Ele compra com capital próprio. Então a pergunta dele nunca foi “quanto está a parcela”. A pergunta é “é hora de tirar dinheiro do caixa e colocar em tijolo?”.

Antes da eleição a resposta era esperar. O dinheiro estava lá, a decisão é que estava parada.

Poucos dias depois do primeiro turno, recebi 4 propostas em casas diferentes. Nada está definido ainda, mas bastou o cenário ficar um pouco mais legível para esse comprador se mexer. Ele não espera o ciclo virar. Ele compra na expectativa da virada, porque sabe que quando a melhora chegar no crédito, o preço já subiu.

Por isso o alto padrão é o primeiro a reagir em qualquer ciclo. Ele é o termômetro. O resto do mercado vem depois.

Para quem constrói para vender, a conta é simples: obra leva mais de um ano. Quem espera o ciclo aquecer para começar entrega a casa quando a janela já fechou. Quem tinha casa pronta nessa semana recebeu proposta.

Você sentiu esse movimento no seu mercado? Me conta nos comentários.

07/10/2026

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