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02/06/2026

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30/05/2026

Você tá construindo ou tá só gastando dinheiro?

Construir casa pra vender é um dos caminhos mais sólidos pra multiplicar patrimônio. E multiplica de forma exponencial. ...
28/05/2026

Construir casa pra vender é um dos caminhos mais sólidos pra multiplicar patrimônio. E multiplica de forma exponencial. Não importa se você é servidor público, executivo, CLT ou autônomo. O capital não escolhe profissão. Escolhe método.

Tem uma frase que eu repito faz anos. Em qualquer lugar do mundo, em qualquer época, construir e vender entregou resultado. Eu acredito nela porque vivi ela. Tô desde 2013 nisso. Comecei com 300 mil. Hoje tenho mais de 200 milhões investidos em imóveis. E não foi sorte. Foi dedicação total, todos os dias, num jogo só.

Mas eu preciso ser honesto, porque conteúdo bonito não ajuda ninguém. Nem todo mundo lucra construindo pra vender. A oportunidade tá embaixo do nariz de muita gente e mesmo assim a maioria erra. Erra em vários pontos. E o que mais custa caro, de longe, é a escolha do terreno.

Terreno errado nenhuma obra conserta. Você contrata o melhor arquiteto, o melhor mestre de obra, e sai no prejuízo do mesmo jeito. Porque o jogo já tinha sido perdido na compra.

Por isso resolvi abrir os 5 pontos que eu analiso pra nunca errar num terreno.

Topografia. Plano ou inclinado. Declive parece desconto e vira custo na fundação.

Posição do lote. Dois lotes no mesmo condomínio valem diferente. Frente, fundo, vista, ruído. A posição manda no valor da casa pronta.

Força do condomínio. Nome formado e procura real sustentam a sua revenda. Condomínio só no papel é risco que você carrega sozinho.

Liquidez. Não basta valer. Tem que girar. Capital preso não vira lucro.

E o que comanda todos. O valor da casa pronta naquela quadra. O preço justo do terreno é esse valor menos o custo de obra menos a sua margem. É a conta de trás pra frente. Quem não faz, não escolhe terreno. Aposta.

A maior parte do seu lucro é decidida antes do primeiro tijolo.

Construir casa pra vender é um dos caminhos mais sólidos pra multiplicar patrimônio. E multiplica de forma exponencial. ...
28/05/2026

Construir casa pra vender é um dos caminhos mais sólidos pra multiplicar patrimônio. E multiplica de forma exponencial. Não importa se você é servidor público, executivo, CLT ou autônomo. O capital não escolhe profissão. Escolhe método.

Tem uma frase que eu repito faz anos. Em qualquer lugar do mundo, em qualquer época, construir e vender entregou resultado. Eu acredito nela porque vivi ela. Tô desde 2013 nisso. Comecei com 300 mil. Hoje tenho mais de 200 milhões investidos em imóveis. E não foi sorte. Foi dedicação total, todos os dias, num jogo só.

Mas eu preciso ser honesto, porque conteúdo bonito não ajuda ninguém. Nem todo mundo lucra construindo pra vender. A oportunidade tá embaixo do nariz de muita gente e mesmo assim a maioria erra. Erra em vários pontos. E o que mais custa caro, de longe, é a escolha do terreno.

Terreno errado nenhuma obra conserta. Você contrata o melhor arquiteto, o melhor mestre de obra, e sai no prejuízo do mesmo jeito. Porque o jogo já tinha sido perdido na compra.

Por isso resolvi abrir os 5 pontos que eu analiso pra nunca errar num terreno.

Topografia. Plano ou inclinado. Declive parece desconto e vira custo na fundação.

Posição do lote. Dois lotes no mesmo condomínio valem diferente. Frente, fundo, vista, ruído. A posição manda no valor da casa pronta.

Força do condomínio. Nome formado e procura real sustentam a sua revenda. Condomínio só no papel é risco que você carrega sozinho.

Liquidez. Não basta valer. Tem que girar. Capital preso não vira lucro.

E o que comanda todos. O valor da casa pronta naquela quadra. O preço justo do terreno é esse valor menos o custo de obra menos a sua margem. É a conta de trás pra frente. Quem não faz, não escolhe terreno. Aposta.

A maior parte do seu lucro é decidida antes do primeiro tijolo.

Qual desses 5 você menos olhava? Comenta aqui embaixo.

Salva pra usar antes do seu próximo terreno.

26/05/2026

Como descobrir o preço justo de um terreno

Quase todo construtor pergunta o preço pra pessoa errada.

Pergunta pro dono, que fala o que ele acha que vale. Pergunta pro vizinho, que fala o que pediu. Nenhum dos dois sabe o preço real. O preço real você descobre fazendo a conta de trás pra frente.

Funciona assim.
Você não começa pelo terreno. Começa pelo fim.
Primeiro: quanto vende a casa pronta ali. E não é qualquer casa. É o padrão que mais vende naquele condomínio. Todo condomínio tem um ticket que gira mais rápido, um tipo de casa que o comprador daquela região quer. É pra esse padrão que você calcula. Construir acima dele é dinheiro parado. Construir abaixo é margem desperdiçada.
Definido o padrão vencedor, você sabe o valor de venda.

Agora vai tirando.
Tira o custo de construir essa casa, no metro quadrado do padrão certo.
Tira os impostos.
Tira o tempo de capital parado até vender.
Tira a sua margem. E aqui tem regra: se o projeto não devolve de 25 a 40% de lucro, ele não passa. Abaixo disso eu não compro.
O que sobra depois de tudo isso é o máximo que o terreno pode custar.

Se o dono pede menos que esse número, pode ser negócio. Se pede mais, uma de duas coisas: ou o terreno tá caro, ou aquele lugar não comporta uma casa que venda pelo necessário pra fechar a conta.

É por isso que comparar terreno pelo preço do metro quadrado é olhar o número errado. O metro quadrado não te diz nada sozinho. O número que importa é quanto sobra de lucro depois de construir e vender ali.

E vou ser honesto com você: na maioria das vezes que eu faço essa conta, o terreno não é viável. A maior parte do que me oferecem não fecha. Não é pessimismo, é critério. É a conta protegendo meu capital de um negócio que parecia bom e não era.

O terreno não vale o que pedem por ele. Vale o que sobra depois da conta.
E você, já fez essa conta no último terreno que olhou? Como tava a viabilidade?

25/05/2026

O mercado inteiro olhou esse terreno e viu problema.

Eu olhei e vi preço.

Comprei por um terço do que vale porque o que pra uns era motivo pra desistir, pra mim era fácil de resolver.

O lucro não vai aparecer na hora de vender a casa. Ele já tá garantido aqui, na hora que eu comprei.

11/05/2026

Canteiro não é obra. É balanço.

Quem ainda não entendeu isso vai entender no dia errado.

Eu desconto multa do colaborador que quebra regra de segurança. Direto na medição. Sem aviso eterno, sem conversa de “ele é bom de serviço, deixa passar”.
E antes que alguém venha com discurso de empatia, deixa eu te explicar de quem é a empatia que eu tô protegendo.

Todo dia entram centenas de pessoas no meu canteiro. Cada uma delas tem mãe, filho, mulher, dívida, plano pra semana que vem. Quando uma dessas pessoas se machuca grave, não é estatística. É a vida inteira de uma família virando outra coisa.

E o construtor que evitou aplicar a regra porque “coitado, ele precisa do emprego” foi exatamente quem deixou a porta aberta pra isso acontecer.

Regra sem consequência não é regra. É sugestão.
Canteiro funcionando na base da sugestão é canteiro esperando o dia que algo acontece. E quando acontece, ninguém quer ter sido o cara bonzinho. Todo mundo quer ter sido rigoroso.

10/05/2026

Eu não sou contador. E é exatamente por isso que eu estudo contabilidade.

Tem uma frase que repito pros sócios e pra equipe: empresário no Brasil que não entende o básico de tributação tá brincando de empreender.

Não precisa virar técnico. Precisa entender o suficiente pra fazer pergunta certa pro contador e pra tomar decisão consciente.

Vou te mostrar uma decisão que tomei essa semana.
A partir de janeiro de 2026, sócio pessoa física que retira mais de 50 mil em lucros num mês, da mesma empresa, paga 10% de IRRF sobre o valor inteiro distribuído naquele mês. Não sobre o excesso. Sobre o total.

Isso signif**a que quem distribui 60 mil paga 6 mil de imposto. Quem distribui 100 mil paga 10 mil. Todo mês. Direto na fonte.

E ainda tem o ajuste anual pra quem passar de 600 mil de renda no ano.

A regra muda o jogo pra qualquer empresário de operação relevante. E muita gente vai descobrir isso só quando o desconto aparecer no extrato.
A estratégia que estruturamos.

Em vez de distribuir lucro direto das operacionais pra pessoa física, m***amos uma holding como sócia das empresas. As operacionais distribuem lucro pra holding. PJ pra PJ continua isento, não tem retenção, não tem IRRF.

O dinheiro f**a circulando dentro do grupo. Vai pra reinvestimento, vai pra novo projeto, vai pra compor capital de um novo SPE. Quando precisa sair pra pessoa física, sai com calibragem.

Não é truque. Não é manobra cinzenta. É a estrutura societária que a própria lei abre como caminho legítimo. Holding patrimonial existe pra isso há décadas.

07/05/2026

Infiltração na cobertura é o erro mais caro do construtor brasileiro. E começa antes da primeira parede subir.

Eu já paguei pra aprender isso. Tem construtor que paga e nunca aprende.

A maioria acha que infiltração é problema de execução. Pedreiro ruim, manta mal aplicada, mão de obra desqualif**ada. Não é. Esses são sintomas. A causa real tá no projeto que ninguém olhou com atenção, no orçamento que cortou onde não podia, e no canteiro que improvisou o que devia estar desenhado.

Eu separei em 3 regras o que separa o construtor que entrega obra estanque do construtor que vira refém do telefone do cliente.

REGRA 1. Detalhe construtivo desenhado, não improvisado

O encontro entre cobertura e parede é o ponto mais crítico de qualquer obra. Rufo, pingadeira, transpasse de manta, sobreposição mínima. Tudo isso precisa estar no projeto executivo. Se chega no canteiro e o pedreiro tá decidindo como vai fazer, você já perdeu.

Improvisação no canteiro custa três vezes. Custa o material refeito, custa o tempo extra, e custa o pós-obra que vai voltar em 8 a 18 meses. O construtor amador acha que economiza tempo pulando esse detalhamento. Na prática, ele alugou um problema futuro a juros de 300%.

REGRA 2. Impermeabilização nunca entra na conta do que dá pra cortar

Toda obra tem o momento em que o orçamento aperta. Toda obra. E quando aperta, o construtor inexperiente olha pra impermeabilização achando que é gordura. Acha que dá pra usar manta mais barata, eliminar a dupla camada nas áreas críticas, reduzir a especif**ação técnica.

Não é gordura. É músculo.

Cortar 8 mil em impermeabilização parece economia hoje. Lá na frente, esse corte vira 80 mil de retrabalho, mais reputação manchada, mais cliente bravo postando foto da parede dele no grupo do bairro. A conta nunca fecha pro lado da economia.

A regra é simples. Impermeabilização entra com especif**ação técnica fechada antes do orçamento. Não se discute valor depois. Se aperta, corta em outro lugar.

06/05/2026

O vizinho me parou na obra ontem

Falou uma frase que ficou na cabeça o dia inteiro.
“Israel, sua obra tá causando ciúmes no condomínio. Nas outras aqui em volta não tem nem banheiro pra equipe.”
Parei. Olhei pro canteiro. Olhei pras outras obras da rua.
Ele tava certo.

E aquilo me incomodou por um motivo que ninguém comenta. O fato do meu canteiro ser exceção em vez de regra diz mais sobre o mercado do que sobre mim.
O que ninguém quer enxergar
Existe uma normalização do indigno na construção brasileira. Trabalhador comendo encostado no muro, fazendo necessidade no canto do terreno, trocando de roupa atrás de uma lona. E isso virou paisagem. Ninguém vê mais.

Quando alguém m***a um canteiro com banheiro, refeitório coberto, área de descanso, vira motivo de comentário. Como se fosse luxo. Como se fosse exagero.
Não é. É o mínimo.
O que tá invisível custando caro
A maioria dos construtores não corta canteiro por maldade. Corta por hábito. Aprendeu assim, opera assim, repete o que viu.
Mas tem uma conta que ninguém faz, e ela aparece em cinco lugares que ninguém liga ao canteiro.

1. O time deixa de ser time
Em canteiro digno, pedreiro e encarregado almoçam na mesma mesa. Conversam, alinham, resolvem problema antes do problema chegar no engenheiro. Em canteiro precário, cada um come no canto que dá. Sem espaço comum, não tem troca. Sem troca, não tem time. Tem indivíduos trabalhando no mesmo CEP.
A coordenação fina de uma obra acontece nos 40 minutos do almoço, não na reunião semanal.

2. O nível do profissional cai sem ninguém perceber
Pedreiro bom escolhe onde trabalha. Pedreiro ruim aceita qualquer canteiro. Quando seu canteiro é precário, você filtra na entrada só quem aceita trabalhar sem dignidade. E quem aceita trabalhar sem dignidade quase sempre entrega obra sem dignidade.
O resultado aparece dois anos depois, quando o cliente reclama do acabamento e ninguém entende por quê.

Endereço

Quadra 05, CL 29, Loja 03
Sobradinho, DF

Horário de Funcionamento

Segunda-feira 08:00 - 18:00
Terça-feira 08:00 - 18:00
Quarta-feira 08:00 - 18:00
Quinta-feira 08:00 - 18:00
Sexta-feira 08:00 - 18:00

Telefone

+5561991012899

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