08/10/2014
Kolik stojí projektová dokumentace?
Na tuto častou otázku bohužel neexistuje univerzální odpověď. Záleží na mnoha vstupních faktorech. Jaký stupeň projektové dokumentace bude zpracováván? Existuje v místě budoucí stavby platná územně plánovací dokumentace? Kolik dotčených orgánů státní správy se bude k projektu vyjadřovat? Bude správní řízení sloučené nebo bude řešeno zvlášť územní rozhodnutí a zvlášť stavební povolení či snad ohlášení stavby? Jaká je svažitost terénu pozemku a jeho orientace podle světových stran? Jsou na pozemku veškeré inženýrské sítě? Jak rozsáhlý je Váš stavební program s požadavky na výstavbu? Budete chtít stavět podle realizační dokumentace nebo podle dokumentace pro stavební povolení?
Pro naše seriózní vyjádření k otázce "Co to bude stát?" nás prosím kontaktujte a věnujte nám 10 minut Vašeho času. Domluvíme se na nezávazné schůzce v našem ateliéru nebo u Vás na pozemku či stavbě. Společně si zodpovíme výše uvedené otázky a uděláme si navzájem představu o rozsahu Vašeho zadání a projdeme si podmínky naší budoucí spolupráce. Jedině tímto způsobem můžeme zodpovědně stanovit cenu, za kterou budeme schopni projektovou dokumentaci k Vaší budoucí stavbě a k Vaší plné spokojenosti zpracovat.
Jak zajistím, aby cena stavby nepřekročila cenu plánovanou rozpočtem?
Pro precizní zpracování Vaší budoucí zamýšlené nemovitosti, a zejména pro udržení ceny stavby na Vámi předem zvolené finanční částce, je nesmírně důležité nechat si zpracovat projekt ve formě "realizační dokumentace" (nikoli jen ve formě "dokumentace pro stavební povolení"). Tato dokumentace graficky znázorňuje a popisuje všechny stavební prvky, jejich počty, velikosti a jejich prostorové umístění ve Vaší budoucí stavbě. Protože tak jsou zřejmé veškeré detaily stavby, lze ji pak rozpočtovat podle skutečného stavu a ne zjednodušeně pomocí tzv. agregovaných položek. Na základě takto zpracované dokumentace se vytváří položkový rozpočet za pomocí softwarových produktů společnosti RTS, a.s. (tato společnost zajišťuje celorepublikově rozpočtářům služby v oblasti aktualizace cenové úrovně ve stavebnictví formou Sborníků cen stavebních a montážních prací). Rozpočet pak slouží jako podklad pro výběrové řízení na dodavatele Vaší stavby. Dalším důležitým faktorem je smlouva o dílo, kterou podepíšete se stavební firmou. Doporučujeme uzavřít takovou smlouvu, která nepřipustí žádné vícepráce. Smlouvu je dobré koncipovat tak, aby veškeré dodávky byly fakturovány přes generálního dodavatele stavby. To je velice důležité nejen z hlediska návazností jednotlivých profesí a dodržení harmonogramu stavby, ale i pro budoucí záruční dobu na kompletně realizovanou stavbu.
K čemu je který stupeň dokumentace dobrý?
Který stupeň projektové dokumentace potřebuji, a k čemu je dobrý? Má smysl zpracovávat podrobnější dokumentaci, než vyžaduje zákon
1. STUDIE STAVBY
Studii stavby nevyžaduje zákon, jen výjimečně ji vyžaduje např. ústav památkové péče či stavební úřad. Studie stavby se zpracovává na základě vstupních údajů od investora, a to v několika dispozičních a hmotových variantách (podle tzv. stavebního programu). Zohledňuje počet místností, jejich účel, umístění navrhovaného domu na pozemku a jeho orientaci podle světových stran a základní materiálové řešení. V průběhu studie se snažíme "ušít Vám dům na míru", tak abyste byli maximálně spokojeni s dispozičním i vnějším vizuálním řešením domu a s umístěním domu na pozemku. Důležitou otázku, kterou by si měl každý z Vás investorů položit, je: „Kolikrát v životě budu stavět svůj dům?“ Pokud si odpovíte, že „jen jednou“, měl by Vám Váš dům opravdu maximálně vyhovovat. Jak tedy studie vzniká? Pro zpracování studie Vašeho budoucího domu potřebujeme znát maximální množství informací o "chodu" Vaší rodiny, o Vašich zvyklostech, potřebách a nárocích na prostor. Tak vznikne několik prvních, nejprve jen dispozičních, variant. V této fázi se soustředíme na provozní stránku domu. Řešíme tedy umístění a návaznosti jednotlivých pokojů uvnitř domu. Vzhled stavby ponecháváme prozatím stranou. Z těchto variant si vyberete třeba jen dílčí části, které se Vám líbí a plně vyhovují Vašim požadavkům. Tyto jednotlivé části pak zpracováváme dál a skládáme v celek v dalších variantách tak dlouho, až jste s dispozicí Vašeho nového domu spokojeni. Tato činnost běžně trvá několik týdnů. V druhé části studie se začne řešit vnější vizuální stránka Vašeho domu. I zde probíhá spolupráce formou vypracování jednotlivých návrhů a Vašich připomínek k nim s cílem vytvořit takový vizuální vzhled domu, který bude maximálně odrážet Vaše představy a splňovat Vaše požadavky. Výsledkem této spolupráce je dokumentace, jež má v textové části základní charakteristiku Vaší budoucí stavby a v měřítku 1:100 jsou zpracovány všechny půdorysy, pohledy a schematické řezy s osazením domu na pozemku a do terénu. Velice důležitou součástí studie je i 3D model, tzv. vizualizace Vašeho domu spasovaná s fotografiemi Vašeho pozemku (fotogrammetrie). 3D model slouží k tomu, abyste mohli korigovat hmotovou charakteristiku domu a zvolili si odpovídající materiálové a barevné řešení. Ukázky vizualizací jednotlivých staveb, které jsou Vám předány v rámci studie, si můžete prohlédnout na našich webových stránkách u všech uveřejněných projektů.
2. ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ (ZJEDNODUŠENÉ ÚZEMNÍ ŘÍZENÍ nebo ÚZEMNÍ SOUHLAS)
Dokumentaci pro územní rozhodnutí vyžaduje stavební zákon a pomocí vyhlášky stanoví její závazný obsah. Další náležitosti, a zejména přílohovou část, stanoví místně příslušný stavební úřad. Dokumentace k územnímu rozhodnutí obsahuje zejména objemovou charakteristiku stavby a její umístění na pozemku včetně napojení na pozemní komunikace a veškeré inženýrské sítě. Součástí dokumentace pro územní rozhodnutí bývá vyjádření dotčených orgánů státní správy, tzv. DOSSů, a vyjádření správců a vlastníků sítí či přilehlých nemovitostí. Samotná stavební dokumentace obsahuje výkresovou dokumentaci v odpovídajícím měřítku (většinou 1:100) a technickou zprávu.
3. DOKUMENTACE PRO STAVEBNÍ POVOLENÍ
Obsah dokumentace pro stavební povolení stanovuje stavební zákon a prováděcí vyhlášky. Tato dokumentace je mnohem podrobnější než dokumentace pro územní řízení. Obsahuje, materiálové a technické řešení objektu, včetně všech rozvodů inženýrských sítí. Zpracovává se v měřítku 1:50 a / nebo 1:100. Součástí příloh ke stavební dokumentaci pro stavební povolení v případě novostaveb a rekonstrukcí je posudek radonového indexu pozemku, požárně-bezpečnostní zpráva, průkaz energetické náročnosti stavby, včetně projektů veškerých přípojek inženýrských sítí, osvědčení o autorizaci projektanta, snímek katastrální mapy a jiné přílohy na základě požadavků příslušného stavebního úřadu. Z dokumentace pro stavební povolení je již možné stanovit s menší odchylkou výslednou cenu stavby, a to proto, že dokumentace je v našem ateliéru zpracovávána tak podrobně, že jsme schopni ji předat rozpočtářům k nacenění. Tento rozpočet nám a investorovi slouží k zahájení prvního kola výběrového řízení na dodavatele Vaší nové stavby a v neposlední řadě slouží investorovi jako vodící součást k přípravě a úvahám o financování (jak a za kolik) stavby.
4. REALIZAČNÍ DOKUMENTACE (PROVÁDĚCÍ PROJEKT)
Prováděcí projekt je mimořádně důležitá dokumentace, a to hned z několika důvodů. Prvním důvodem je podrobnost této dokumentace, která je téměř absolutní. To umožňuje vytvoření položkového rozpočtu, který obsahuje všechny položky Vaší stavby (včetně takových podrobností jako jsou rozvinuté délky klempířských prvků, přesné počty, druhy, délky a váha výztuží, těsnění, stavebních prvků atd.). V této dokumentaci jde o zachycení všech položek a stavebních hmot, které se na Vaší stavbě objeví. Druhým důvodem je skutečnost, za realizační dokumentaci zodpovídá autorizovaný projektant stavby celou výší své pojistky. Třetím argumentem je, že pokud by se čistě teoreticky vyskytla na stavbě chyba či vada jejího bezproblémového užívání, pak existují jen tyto dvě možnosti: chybu udělala stavební firma, která stavbu neprovedla přesně v souladu s prováděcí dokumentací, a tato pak musí zmíněnou závadu na své náklady odstranit; anebo se stala chyba v projektové dokumentaci, přičemž náklady na její nápravu jsou hrazeny z pojistky projektanta. Ze zákona jste povinni mít realizační dokumentaci jen ve výjimečných případech u zvláště složitých staveb a nebo u státních zakázek. Vřele bychom ji však doporučili každému, kdo nevlastní stavební firmu. Stavět bez položkového rozpočtu na podkladu prováděcí dokumentace znamená ušetřit na vstupu za dokumentaci desetitisíce a při výstavbě se stát „obětí“ víceprací a následných nečitelných a nedohledatelných specifikací stavebních objemů v řádu statisíců korun.
