20/04/2016
Gastos e impuestos al comprar una vivienda
Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes. Saber los gastos e impuestos que se deben pagar es una de las cuestiones más relevantes. Una suma que, de media y dependiendo de cada Comunidad, está entre el 8 y el 13% del precio de la vivienda y que es necesario tenerlo ahorrado.
El IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) son los pagos más destacados. El IVA se paga en la compra de una vivienda nueva (primera transmisión) y el ITP se abona cuando se compra una vivienda de segunda mano o segunda transmisión. Puede ocurrir que en una vivienda no haya vivido nadie, pero ya se haya hecho una transmisión a una entidad financiera, por ejemplo, y para el que la compra ya se considera segunda transmisión.
¿Cuánto supone? Respecto al IVA, existen dos tipos que gravan la vivienda: el 10% si es libre y el 4% si es de protección oficial de régimen especial. También se aplica este IVA a las plazas de garaje que se compren conjuntamente con la vivienda hasta un máximo de dos.
Otro de los Impuestos de la vivienda nueva el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), también transferido a las comunidades autónomas por lo que varía de unas otras, pero oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Este impuesto grava los documentos jurídicos necesarios para transmitir el bien y es un porcentaje del valor del inmueble en la escritura. Esto indica que una vivienda nueva paga IVA (10% o 4%) y AJD (0,5% – 1,5%).
También hay que recordar que el impuesto de AJD se aplica en el momento de constituir una hipoteca.
En cuanto al ITP para la vivienda usada, su gestión está cedida a las comunidades autónomas y su porcentaje varía entre el 6 y el 10%, pero hay excepciones. En Madrid es del 6%, pero en Galicia, dependiendo de la situación económica del comprador, puede ser del 4, del 7 o del 10%. El porcentaje se aplica sobre el valor escriturado del inmueble. Canarias se rige por el IGIC que es inferior. Y las familias numerosas tienen un ITP más bajo, que es necesario comprobar en cada Comunidad Autónoma.
Pero al margen de estos impuestos hay otros gastos que deben tenerse en cuenta
-Escritura pública en la Notaría. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, etc.
En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles. Como ejemplo orientativo, en una vivienda de 200.000 euros puede rondar los 550 euros.
-Inscripción en el Registro de la Propiedad. Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble. Si nos basamos en el precio anterior, rondarían los 400 euros, siempre orientativos.
-Gestoría. Encargada de aglutinar todo el papeleo y pagos para que el comprador solo tenga que acudir a la firma.
Es especialmente importante cuando la operación lleva préstamo hipotecario. Sus precios varían en función del papeleo que deben hacer, pueden rondar los 200 -250 euros en la compraventa, más la parte de la hipoteca que depende del importe pedido.
Pero estos son los gastos e impuestos de la compra, si se pide hipoteca hay que añadir algunos más, asociados a la contratación de un préstamo hipotecario:
*Tasación: se abona a la sociedad de tasación autorizada que se encargó de calcular el valor de la vivienda. Últimamente se anuncian tasaciones de empresa de primera línea desde 250 euros, aunque depende de la superficie de la vivienda.
*Registro de la Propiedad. Además de inscribir la compraventa hay que añadir la escritura de hipoteca.
Notario: el notario es el que da fe pública de las escrituras de compra‐venta y del préstamo hipotecario.
*La constitución de un préstamo hipotecario está gravada por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), tributo que depende de la Comunidad Autónomas y que se sitúa entre el 0,5 y 1,5% del valor de la garantía hipotecaria.
*Gastos de tramitación por parte de la Gestoría: trámites administrativos (registro, pago de impuestos, etc.).
*Comisión de apertura: Se cobra en el momento de la concesión del préstamo en concepto de los gastos de análisis de la viabilidad de la operación que afronta la entidad financiera.
*Seguro de daños: La entidad financiera solicitará, por exigencia legal, al solicitante que suscriba un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado
