09/06/2024
الشفافية *
*שקיפות transparency*
לאחרונה התקבל תיקון לחוק ההסדרים הידוע!
חוק ההסדרים הוא הסטארט אפ הגדול ביותר במדינה –
זו ההמצאה הישראלית לתיקון פרצות רבות בחוק בדרך של הקמת בית חולים ענק מתחתיו לקלוט את הפצועים....
קחו דוגמה...
חוק פינוי בינוי הינו אחד החוקים החברתיים ביותר בישראל. לפיו ניתן לפתח שכונות מצוקה רעועות במצב סוציו אקונומי נמוך, תנאים סביבתיים ירודים עד מסוכנים, וגם סביבה עם בעיות חברתיות קשות עד לפשע וכדומה...
הדייר מקבל חבילה מלאה של צרכים בסיסיים, כולל יעוץ חברתי והתאמה לצרכיו, ערבויות, בטוחות וכמובן דירה גדולה, חדשה ומותאמת עם פיתוח סביבתי מלא, כולל חינוך ושירותים חברתיים.
אבל הקשישים סבלו. סבלו מאד.
הקשישים במתחם שלא שתפו פעולה עם היזם וביקשו בקול מתחנן ורועד: תנו לנו להזדקן כאן בשקט ולמות בשקט, אל תטלטלו אותנו מהבית, שהוא תהליך קשה עד מסוכן לקשישים...
אבל אותם השאירו לסוף... ולאחר חתימות הרוב הדרוש [ששיעורו בחוק פוחת והולך...] תבעו את הקשיש בתביעת דייר סרבן.. הוכיחו בבית המשפט שהציעו לו סוכריה כפיצוי וזרקו אותו מהבית...
[לקובעי המדיניות פחות אכפת מהם כאן! סליחה על הבוטות שלי – אולי מדברים יפה עליהם, אבל זה מה שצועקים לנו באוזן החוקים וקצבאות הביזיון שמעניקים להם]. אבל שוב... זה לפוסט אחר.
התיקון לחוק הדייר הקשיש במתחמי פינוי בינוי קובע, שהיזם רשאי/חייב לתת לקשיש תמורות עודפות, הפטורות ממס.
הסעיף העיקרי הוא להעניק לקשיש את שווי דירת התמורה העתידית ביום הפינוי.
במקום לטלטל את נשמתו של הקשיש לדירות שכורות, היזם יעניק לקשיש את שווי דירת התמורה העתידית ביום הפינוי, הקשיש יוכל לרכוש מיד דירה חליפית בכל מקום שאוותה נפשו, או דיור מוגן, ושלום על ישראל.
כמה פסטורלי ונפלא! כמה סוציאלי והוגן.
ואאו איזה יופי! באמת?????
סתאאאאם!
כמו כל חוק בישראל, שבלחץ מכל הצדדים עובר שינויי ניסוח בין ועדה לקריאה במליאה וחוזר חלילה, וכידוע שינוי ניסוח של סעיפים יוצר נתק הקשרי מכוונת המשורר במקור, ובוקה ומבולקה והחוק הרי שותק מלהסביר את עצמו במקרה מחלוקת.
את הפרשנות שלו מקבל החוק עם השנים, אחרי המון ריב מדון ומחלוקות, דרך פסיקות, תקדימיות או שלא, בבתי המשפט הרבים בארץ.
תהליך זה גורם לכך, שכאשר מבינים את החוק ומשמעותו והשלכותיו, קורה הדבר לאחר שנים של התגודדות אזרחית בבית המשפט – פעמים רבות כאשר כבר עמלים בוועדות הכנסת על תיקון חדש לחוק הזה... ושוב לא יבינו מה כתוב כאן.. ונלך לשופט.. חד גדיא חד גדיא..
חמור הדבר בנידון דידן.
בפינוי בינוי הכאב קשה שבעתיים. בתביעות קשישים תמיד צד הנתבע הוא היזם החזק והתובע הוא הקשיש ולפעמים הגלמוד וחסר הישע.
פינוי בינוי הינו תהליך ממושך מאד! לעיתים מיום חתימת הקשיש על מסמכי ההסכם ליזם, ועד ליום הפינוי בו הוא מייחל לקבל את הכסף בשווי דירת התמורה חולפות 6-10 שנות תכנון בוועדות התכנון השונות והמתישות של הארץ, אבל גם זה לפוסט אחר.
ואז מגיעה ההפתעה עם סרט אדום ענק [בצבע דם טרי}
כלשון החוק , הקשיש המצפה לקבל "כסף מזומן בשווי דירת התמורה העתידית"
אבל מקבל "רק" 70 אחוז משווי הדירה העתידית!
למה?
אהה.. זה מורכב.
ננסה להסביר לך את זה קשיש חביב – נקווה שתבין! יאמר אז בהתנשאות מי שיאמר.
ראשית, השמאי המסור יפחית משווי הדירה העתידית מרכיבים רבים המפחיתים את שוויה בסביבות 30 אחוז
הנה רק רשימה חלקית:
1. מכיוון שהיזם משלם לקשיש במזומן מיד עליו לשלם את כל המימון על הדירה לבנק.. ובתנאי הריבית של ימינו זו הפחתה ענקית ומשמעותית מאד.
2. השמאי יפחית את הסיכון בהענקת מלוא שווי הדירה על פרויקט שטרם החל בשוק הרה סיכונים... הפחתה זו משמעותית מאד!
3. בנוסף, שווי ערך למכירה מיידית מטיל גם על מקרה זה הפחתת ערך גבוהה בהיוון כמו שאנחנו מכירים [ומתעלמים ממנו] בדו"ח השמאות לנטילת משכנתא, קרי: הפחתת ערך למכירה מידית.
4. ועוד סוכריות של חישובי היוון מיום הפינוי ועד ליום מסירת הדירות לאחר גמר בניה מלא וטופס אכלוס שכמובן בפרויקטים גדולים עלול להתמשך עד ליום המסירה גם 48 חודשים..
תכלס.. אם הקשיש "בנה" על דירת תמורה בשווי לדוגמה של 3 מיליון שקל, הוא עלול לרדת מאד קרוב ל2 מיליון... שיקבל מהיזם ביום הפינוי
האבסורד הוא - שלעיתים ערך דירתו כיום אפילו גבוה מכך! בלי טובות ובלי טרטורי סרק!
אני עוסק בפינוי בינוי כיזם! ומחתים מאות דיירים למתחמים! ואני זועק!
תהיו שקופים! תסתכלו לקשיש בלבן של העיניים מלאות חוכמת החיים שלו, אך העייפות מהחוכמות שהחיים עשו לו... ותספרו לו את האמת במערומיה!
ואם הוא לא יאהב....????? מה? נכרות את הענף שעליו אנו יושבים ומנדנדים רגליים?
אז הבעיה שלכם...! תכניסו יד עמוקה לכיס ותתחייבו לו עד שיצא מרוצה.. או לחילופין תפסיקו להטריד אותו עם רעיונות הפיתוח הנפלאים שלכם ותנו לו מנוחה!
ושוב גילוי נאות: פינוי בינוי הוא העיסוק שלי יום ולילה – לילה ויום. אבל! אני קורא לכל חברי היזמים שרובם הגדול הגונים, ישרים ואמפתיים.
יש לי פתרונות נפלאים שהצעתי והניחו את דעתם של הקשישים שישבתי מולם עם הרבה אמפתיה והבנה שהנכס שלהם הוא מבצרם ובל יהין איש לגרשם מביתם!
לאחר שיקוף ההצעה, והבהרת כל ההשלכות, חתמנו הסכם בחיבוק חם וחיוך של שלווה שלנו ובעיקר, של זוג הקשישים המוערך שישב מולנו – אבל זה כבר ארוך ולהזדמנות אחרת.
אל תסמכו על היועצים המשפטיים שלכם.
אל תסמכו על החוק
אל תרמסו את הקשיש ואת חסר הישע.
שבו יחד עד למציאת פתרון – גם אם זה אומר לשלם יותר מלשון החוק.
כי רק כך – הכסף שלכם יהיה נקי מדם נקי!
מילים כואבות, מלב כואב
אני מאמין ביזמות שקופה, שלא מפחדת לקחת צעד אחורה כשיש אדם ממול שסובל.
בהצלחה לכולנו
ושנאהב זה את זה – זה הניצחון המוחלט שלי!
עודד ורנר
יזם נדל"ן
תעוז התחדשות עירונית בע"מ
