29/10/2021
ஒரு நிலம் நம்மிடம் விற்பனைக்கு வந்தால், அதை வாங்கும் முன், உடனடியாக நாம் என்னென்ன செய்ய வேண்டும் என்று தெரிந்து கொள்ள ஒரு அருமையான பதிவு! பொறுமையாக படித்து தெரிந்து கொள்ளுங்கள்.
தெரிந்து வைத்து கொள்ள வேண்டாம் என்றால் நிலம் வாங்கும் ஆசையை விட்டுவிடுங்கள்.
விஷயம் தெரியாமல், தரகரை நம்பியும், அறிமுகம் இல்லாத மற்றவர் பேச்சை கேட்டு நிலம் வாங்க சொன்றால் என்ன விபரீதம் ஏற்படும் என்பதை கீழே கொடுக்கப்பட்டுள்ளதை படித்த பின்பு நன்கு புலப்படும்.
1. முதன் முதலில் computerised EC 1975 முதல் போட்டு பார்க்க வேண்டும். 1975 முதல் பின்னோக்கி 1908 அல்லது 1858 வரை manual EC கட்டாயம் போட்டு பார்க்க வேண்டும்.
Zero value நிலம் EC யில் நிலத்தின் மதிப்பு Zero மதிப்பு என்று இருந்தால் அது பூமிதான நிலம் & புறம்போக்கு (அ) வில்லங்க நிலம் ஆகும். எனவே zero value நிலம் வாங்காதீர்.
2. Double Document நிலம்.
Power of attorney(POA) double document.
அதாவது powerஇல் வரும் நிலத்தை வாங்காதீர் இது double டாக்குமெண்ட் க்கு இட்டு செல்லும்.
POA நிலத்தை வாங்கியே தீர வேண்டும் என்றால் Power கொடுத்தவர் உயிரோடனும், சுய நினைவோடனும் இருக்கிறாரா என்று கண்டுபிடியுங்கள். POA agreement நகல் வாங்கி அதில் குறிப்பிடப்படுள்ள அட்ரஸ் இல் Power கொடுத்தவரை நேரில் சந்தித்து விசாரியுங்கள்.
அடுத்து அந்த Power பத்திரம் செல்ல கூடியதா என்று கேளுங்கள். அதாவது Power பத்திரம் எழுதி கொடுத்தவர் அதை ரத்து செய்து விட்டாரா என்றும் கேளுங்கள். முகவரும் (agent) விற்கலாம், Principal (Power எழுதி கொடுத்தவர்) இருவரும் அந்த நிலத்தை விற்கலாம். அப்படி விற்று இருந்தால் அது Double டாக்குமெண்ட் ஆகும்.
3. உயில் பத்திர நில double document.
உயில் மூலம் உரிமை மாறி இருக்கா என்று பார்க்கவும்.
உயில் பத்திரம் மூலம், விற்பனைக்கு வரும் நிலம் எனில்,
எது இறுதி/கடைசி உயில் என்று கவனமாக பார்க்க வேண்டும். பதிவு செய்யபட்ட உயில் மூலம் விற்பனை நடந்தால் அது ஒரு நில விற்பனை பத்திரம்.
பதிவு செய்யப்பட்ட உயிலுக்கு பிறகு ஏதாவது பதிவு செய்யாத உயில் இருக்கான்னு நிலம் விற்பவரின் உறவினர்களை கேட்க வேண்டும். இந்த பதிவு செய்யப்படாத உயில் மூலம் விற்பனை செய்யப்பட்டு இருந்தால் அதுவும் Double document.
4. Settlement பத்திர நிலம் double document.
Settlement பத்திரம் மூலம் நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால், செட்டில்மெண்ட் ரத்து செய்யப்பட்டு இருக்கிறதா என்று கவனமாக பார்க்கவும். (1990 முதல் 2015 வரை ரெஜிஸ்டர் ஆபீசில் செட்டில்மெண்ட் ரத்து செய்து, நிலத்தில் மேலும் சொத்தை சிக்கல் ஆக்கிவிட்டர்கள்.)
செட்டில்மெண்ட் பத்திரத்தை civil கோர்ட் மூலியமாக தான் ரத்து பண்ண முடியும். பத்திர ஆபீசில் செய்யும் ரத்து பத்திரம் சொல்லாது.
EC யில் SRO = (Sub Register Office) மூலம் ரத்து ஆகி இருந்தால் அந்த settlement deed நிலத்தை வாங்காதீர்.
உயில் பத்திரம், தாய் பத்திரம் ஆக இருந்தால் அந்த தாய் பத்திரம், உயில் மூலம் கிரயம் நடைபெற்று இருந்தால், அந்த கிரய பத்திரத்துக்கு லிங்க் கவனமாக இறங்கியதா என்று பார்க்க வேண்டும்.
5. Update ஆகாத பட்டா மூலம் கிரயம்-double document.
1987-UDR, 1995-நத்தம் நிலவரி திட்டம் முன்பு, நிலம் பத்திரத்தின் மூலம் வாங்கியவர் அதை revenue record எனப்படும் பட்டாவில் தான் தற்போதைய உரிமையாளர், அதாவது current owner என்பதை update செய்யாமல் இருந்தால், 1987க்கு முந்தைய owner & அவரின் வாரிசுகள், பழைய பட்டா மூலம் கிரயம் செய்தால்,
அடுத்து நிலம் வாங்கி பட்டாவில் update செய்யாமல், விட்டுவிட்ட அசல் (எ ) original owner இல்லை, அவரின் வாரிசுகள் விற்று கிரய பத்திரம் ஆகி இருந்தால் அதுவும் double document.
6. Layout frame, வடிவம், உருவாமாற்றம் மாற்றிய நிலமா?
அடுத்து அந்த நிலம் நத்தம் நிலமா, layout பிளாட் ஆ என்று பாருங்கள்.
DTCP approved or CMDA approved என்றால் DTCP & CMDA website யில் approval நம்பர் போட்டு, approval ஒரிஜினல் தானா என்று உறுதி படுத்தி கொள்ளலாம். Website லே கண்டுபிடிக்க முடியவில்லை என்றால் நேரில் LPA (local planning authority என்னும் DTCP அல்லது CMDA அலுவலகத்திற்கு நேரடியாக சென்று நிலத்தின் approval சரிதானா என்று கேளுங்கள்.
அது பழைய approved layout ஐ திருட்டுதனமாக, redraw செய்து விற்பனைக்கு வந்திருக்கும் layout தானா என்றும் விசாரியுங்கள்.
Layout (Blue Print) ஃப்ளூ பிரிண்ட் இருந்தால் கொண்டு சென்று park, ஸ்கூலுக்கு இடம் விட்டுட்டு layout போட்டு இருக்கிறார்களா என்றும் கேளுங்கள். நிறைய land ப்ரோமோட்டார்ஸ் park, ஸ்கூல் இடத்தை காட்டி approval வாங்கி விட்டு, பின்பு layout வரை படத்தை மறுபடியும் திருட்டுதனமாக வரைந்து, அதாவது redraw செய்து park, ஸ்கூல் வர வேண்டிய இடத்திலும், மனை போட்டு விற்று விடுகிறார்கள்.
எனவே இந்த நிலத்தை வாங்கும் போது ஜாக்கிரதை.
அப்படிபட்ட பஞ்சாயத்து approved இடங்கள் வாங்காமல் இருப்பது நல்லது. ஏனென்றால் வாங்கிய பின்பு நீங்கள் தான் நிலத்தை frame work schemeயின் கீழ் வரையறை செய்ய அலைய வேண்டி இருக்கும்.
நத்தம் நிலம் என்றால் VAO வை பார்க்க வேண்டும். உங்கள் சர்வே நம்பர் இன் UDR காலத்து 1987ஆம் ஆண்டின் சிட்டா அடங்கலை, FMB நேரில் சென்று கேளுங்கள்.
இனாம் கிராமம் ஆக இருந்து, இனாம் ஒழிப்பின் மூலம் நத்தம் நிலவரி திட்டத்தின் கீழ், பட்டா வழங்கபட்ட நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும். அந்த பட்டா UDR காலத்து சிட்டா, அடங்கல் ரெஜிஸ்டரில் ஏறி இருக்கிறதானு பார்க்கணும்.
VAO நேரில் கேட்டும் கொடுக்கவில்லை என்றால், RTI மனுவில் கேளுங்கள். (RTI-யில் கட்டாயம் கொடுக்க வேண்டும்).
4. EB, சொத்து வரி, விற்பவர் பெயரில் இருக்கா என்று பாருங்கள். இல்லை என்றால் மாற்றிய பின்னர் விற்க சொல்லுங்கள்.
5. பட்டா விற்பவர் பெயரில் இருக்கானு பார்க்கணும்.
கூட்டு பட்டா நிலம் எனில், நிலம் பங்குதாரர்களுக்குள் யார் யாருக்கு எவ்வளவு இடம் & எந்த இடம் என்று பிரித்திருக்க வேண்டும். இல்லை என்றால் வாங்கும் உங்களுக்கு தான் சிக்கல். விற்பவருக்கு உரிமை இல்லாத நிலத்தை விற்க வாய்ப்பு இருக்கு.
நிலம் விற்பவர் பேரில் பட்டா இல்லாமல், அந்த நிலத்தை வாங்கினால், நம் பெயரில் பட்டா, வாங்குறது பெரிய process, நிறைய அலைச்சல் & கஷ்டம் ஏற்படும்.
அதனாலே விற்பவர் பெயரில் பட்டாவை மாற்ற சொல்லுங்கள். அதன் பின்பு நிலத்தை வாங்குங்கள்.
6. நிலத்தின் வகைப்பாடு கண்டிப்பாக பார்க்க வேண்டும்.
நஞ்சை, புஞ்சை, கிராமநத்தம், நத்தம் புறம்போக்கு, மேய்ச்சல் நிலம், வாய்க்கால், ஓடை புறம்போக்கு நிலம், நெல் போராடிக்கும் இடமா, Park, School, விளையாட்டு திடல், கடை, கோயிலுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட நிலமா, பொதுவில் மாடு கட்ட விடப்பட்ட இடமா, நிலவியல் பாதை (அரசு நிலம்), நிலவியல் ஓடை etc. என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
7. பட்டாவின் பயனாளி யார்?.
முன்னோரு காலத்தில் அது ஜமீன் நிலமா அல்லது இனாம் நிலமா அல்லது ரயட்டுவாரி நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
மேஜர் இனாம்
ராயட்டு வாரி
1802 காலத்தின் permanent settlement record காலத்தின் ஜாகிர் இனாம், ஜமீன் நிலமாக இருந்து ராயட்டுவாரியாக மாற்றம் பெற்றதா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
வெள்ளைக்காரன் காலத்துல இனாம் ஒழிப்பில் இருந்து, ஜமீன் நிலமாக மாறியதா என்றும் ஆராய வேண்டும்.
இதற்கு VAO, தாலுகா & கலெக்டர் அலுவலகத்தில் record section இல் இருக்கும் B-record, OSR, RSR, SLR இன் நகல்கள் தேவை. உங்கள் நிலத்தின் சர்வே நம்பர் குறிப்பிட்டு ஒரு மனு கொடுத்து, 50 ரூபாய் கட்டி வாங்கி கொள்ளலாம்.
Minor இனாம் !!!
சுதந்திரத்திற்கு முன் பிரிட்டிஷ்காரர்கள் கொடுத்த DC land (எ) (Depressed Class) நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்
தொழில் முறை இனாம் நிலம்!!!
தச்சர், கருமான், நாவிதர், காவக்காரன், கர்ணம், தலையாரி,
வெட்டியான், சக்கிலியர், புதிரை வண்ணார் இனாம் நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் மணியமாக அங்கீகரிக்கப்பட்ட ஊழிய மானியங்களான பூசாரி, தேவதாசி, பூ கட்டும் மானியம் நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
சோஸ்திராம் மானியம் ஒழிக்கப்பட்ட நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
ஹாஜி இனாம் ஒழிக்கப்பட்ட நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
DC அல்லாத பிற இனத்தவர்க்கு கொடுக்கப்பட்ட குறவர், கள்ளர் (குற்றபரம்பரை)
settlement, etc... என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
மேற்சொன்ன வகைப்பாடு அனைத்தும், வெள்ளைக்காரன் காலத்தவை.
சுதந்திரத்திற்கு பின் கொடுக்கபட்ட Assigment land.
Assignment land (எ ) ஒப்படை பட்டா நிலங்கள் எனில் அதற்கு உண்டான (HSD பட்டா , D-பட்டா, நமுனா பட்டா, TKT-பட்டா, F-பட்டா, B-memo பட்டா, அனுபந்த பட்டா, Assignment land என்னும் ஒப்படை நிலமா) என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
SC & ST பிரிவினற்கு கொடுத்த, AD assignment Land (Adi Dravidar) பட்டா உள்ள நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
F-பட்டா.....
இது நிலசீர்திருத்த துறையால் வழங்க பட்டது. (நிலசீர்திருத்த துறை வேறு, revenue டிபார்ட்மென்ட் வேறு).
ஜமீன் ஒழிப்பில் இருந்த நிலங்களை பயனாளிக்கு கொடுத்தது என்பதை உறுதி படுத்தும் ஆவணமே F-பட்டா.
1970 - B-Memo land = பீமா பட்டா.
B-Memo பட்டா நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் வாங்காதீர். ஏன் என்றால் B-Memo என்பது நில உரிமை பட்டா அல்ல. அது நீ ஒரு அரசின் புறம் போக்கு நிலத்தின் ஆக்கிரமிப்பு செய்தவன் என்ற Govt நோட்டீஸ் மட்டுமே. B-Memo நிலத்தில் குடி இருப்பவர்களை எந்நேரமும் அரசு காலி செய்ய சொல்லும்.
Assignment பட்டாவில் உள்ள கண்டிஷன் பார்க்க வேண்டும். கண்டிஷன் பார்க்காமல் வாங்காதீர்.
Assignment Land, என்ற ஒப்படை நிலங்களை அரசாங்கமே திருப்பி எடுத்து கொண்டு விட்டாதா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்
1956-பூமி தான நிலம்...
Manual EC
கட்டாயம் 1950 -1965 வரை, Manual EC போட்டு பார்க்க வேண்டும்.
Manual EC யில் மட்டும் தான் பூமி தான போர்டுக்கு (Board) நிலங்களை, மிக பெரும் நிலச்சுவாந்தார்கள் தான பத்திரம் (கிரய பத்திரம்) கொடுத்த நிலங்களை பற்றி Manual ECயில் தான், அந்த entryகள் காட்டப்பட்டிருக்கும்.
பூமி தான போர்டு (Board) பெயரில் பட்டா, சிட்டா ஆகியவை மாறிவிட்டு இருந்தால், VAO அலுவலகத்தின் A-Record இல் காட்டும்.
ஏர் உழவன் பட்டா = பூமி தான நிலத்திற்கு ஆன குத்தகை பட்டா.
Manual EC யில் கிடைக்காத பூமி தான நிலங்களை பற்றிய தகவல்கள், revenue record யில் தான் கண்டுபிடிக்க முடியும்.
பூமி தான நிலம் என்றால் மெட்ராஸ் சைதாப்பேட்டையில், உள்ள பனகல் மாளிகையில் உள்ள பூமி தான boardக்கு சென்று வாங்க விரும்பும் நிலத்தின் சர்வே நம்பர் பூமி தான வரையறைக்குள் வருகிறதா என்று பார்க்க வேண்டும். Master-Register லும் பார்க்க வேண்டும்.
பூமி தான நிலம் வாங்காதீர்.....
பூமி தான நிலத்தை வாங்கினால், வாங்கும் பயனாளிக்கு அதிகாரம் இல்லை. பயனாளிக்கு வெறும் குத்தகை உரிமை மட்டுமே உண்டு.
எனவே அது பூமி தான நிலம் என்று தெரிய வந்தால் நிச்சயம் வாங்காதீர்.
Zero value நிலம்...
- EC யில் நிலத்தின் மதிப்பு, Zero என்று இருந்தால் அது பூதிதானம் & புறம்போக்கு அல்லது வில்லங்க நிலம் ஆகும்.
கோயில் நிலம் - HR & CEயின் நிலமா......
வாங்க விரும்பும் நிலம், கோயில் நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும்.
கோயில் நிலம் என்றால் பயந்து விடக்கூடாது. அது இறையிலி (100% கோயிலுக்கு சொந்தம்), தேவதானம், தர்மதானம் ஆக இருக்கக்கூடாது அவ்வளவே.
கோயில் நிலத்தில் கட்டளை என்று ஒரு பிரிவு உண்டு. இதையும் வாங்க கூடாது. கட்டளை எப்படி உடைக்க வேண்டும் என்று தெரிந்தவர்கள் மட்டுமே அதை வாங்கலாம்.
கோயில் மானியமாக இருந்து, ரயத்துவாரி நிலமாக 1963 இல் மாறி இருந்தால், அது கண்டிஷன் பட்டாவா என்று பார்க்கனும்.
இந்த நிலம் வாங்கும் போது மிகவும் கவனம் தேவை. ஏன்னா HR & CE Dept., நிறைய நிலங்களை திருப்பி எடுத்து கொண்டு உள்ளது.
ஜமீன் & மானியம் முற்றாக ஒழித்தது 1950 to 1960 களில்.
Land Reforms Act.
இதற்கு நில சீர்திருத்தம் என்று பெயர். ஜமீன் இடம் இருந்து அரசு எடுத்த உபரி நிலம் கிராம கணக்கில்
B-Register யிலே இருந்து A-Register க்கு, மாறும் போது உபரி நிலம், அனாதீனம், உரிமையாளர்கள் பெயர்கள் மாறி உள்ளது போன்ற சிக்கல் உள்ளதா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
1963 Minor இனாம் ஒழிப்பு சட்டம்....
இனாம் ஒழிப்பு to ரயட்டுவாரி பட்டா. உழுபவனுக்கே நிலம் சொந்தம் scheme.
RSLR யில் "கிராமத்தார்" என்று பட்டா தாக்கல் செய்யப்பட்டு, 1963 Minor இனாம் ஒழிப்பு சட்டம்
மூலம் ரயட்டுவரி பட்டாவாக மாறி, பின்பு 1987 UDR இல் மீண்டும் RSLR இல் உள்ளது போன்று "கிராமத்தார்" என்று மாறி இருந்தால் அந்த நிலத்தை வாங்காதீர்.
அது தனி நபர் பட்டா என்று மாறி இருக்கா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
1963 கோவில் நிலம் (இனாம் ஒழிப்பு சட்டம், ஒழிப்பு மற்றும் ரயட்டுவாரியாக மாற்றுதல்) சட்டம்,
தேவதாசி மானியம் to நிபந்தனை பட்டாவாக உள்ள நிலத்தை பயன்படுத்தி கொள்ளலாமே தவிர எந்தவித சொந்தமும் கொண்டாட முடியாது.
ஊழிய மானிய நிலங்கள் கண்டிஷன் பட்டாவா, இல்லை normal ராயட்டுவாரி பட்டா நிலமா? ன்னு பார்க்கணும்.
இந்த நிலம் வாங்கும் போது மிகுந்த கவனம் தேவை. தமிழ் நாட்டின் நிலநிர்வாக பற்றிய அறிவு உள்ள ஒரு சிவில் லாயர் (civil lawyer) தான் உங்களுக்கு பார்த்து சொல்ல முடியும்.
1961(center) to 1972(TN) Land ceiling act.
நில உச்சவரம்பு வரையறைக்குள் மாட்டிக்கொண்ட நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும்.
UDR லே land celing இடமா என்று பார்க்கணும்.
Section 37B இல் வந்த நிலாமா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.
1976 களின் Urban Land Ceiling act....
ULC ஆக்ட் இல் மாட்டி கொண்ட ULC நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். ULT என்று note இருந்தால், மெட்ராஸ் பரங்கிமலை ரயில் நிலையம் அருகில் உள்ள உச்சவரம்பு ஆபீசில், சர்வே நம்பர் கொடுத்து விசாரிக்கணும். Innocent buyer என்று சொல்லி land கமிசினருக்கு மனு செய்யனும்.
ULC நிலம் தவறுதலாக நீங்கள் வாங்கினாலும் நிலத்திற்கு revenue department (தாசில்தார், VAO) பட்டா மாற்றம் செய்து கொடுக்க மாட்டார்கள். எனவே ஜாக்கிரதை.
8. கோர்ட் attached property வாங்காதீர்.
9. டைவர்ஸ் கேஸ் (Divorce case) உள்ளவரிடம் நிலம் வாங்காதீர். அந்த நிலத்தை அவர் மனைவி maintenanceற்காக (ஜீவனாம்சம்) வேண்டி மனு செய்து இருந்தால், நீங்கள் போட்ட பணம் காலி.
எனவே விற்பவர் இடம் இந்த விவரத்தை கேளுங்கள். ஒரிஜினல் பத்திரதை காட்ட சொல்லி பத்திரத்தின் பின் புறம் கோர்ட் சீல் இருக்கா என்று நன்றாக பாருங்கள்.
10. அடுத்த step, அந்த நிலத்தின் சர்வே என்னை கொண்டு போய் நிலம் அமைந்துள்ள கிராம VAO கிட்ட அந்த நிலத்தோட FMB, பட்டா, சிட்டா, A-ரெகார்ட் கேட்டு வாங்குங்கள்.
11. அடுத்து VAO கிட்ட Govt அந்த இடத்தில் ரோடு போட, டேங்க் அமைக்க. i e., பிற்காலத்தில் govt project க்கு எடுத்து கொள்ளுமான்னு கேளுங்கள்?. பாலுமாகேந்திரவின் "வீடு " படத்தை நினைவில் வைத்து கொள்ளுங்கள்.
அவர் (VAO) டாக்குமெண்ட் தர வில்லை என்றால்,
12. மேற்கூறிய அனைத்து டாக்குமெண்டின் attested copy வேண்டும் என்று VAO office மற்றும் தாசில்தார் ஆபீஸிசில், Reg. post with Ack. Due போஸ்ட் அல்லது நேரடி மனுவோ அல்லது RTI யில் கேட்டு டாக்குமெண்ட் நகல் கேட்டு வாங்கி கொள்ளுங்கள்.(கண்டிப்பாக attest copy வேண்டும்)
13. அடுத்து நிலத்தின் 1858 காலத்து OSR, RSR A-Record எடுக்க முடிந்தால் இன்னும் நல்லது.
1908,1936 ஆண்டின் SLR, RSLR, A-Record, FMB சுமார் 80 to 100 வருடத்திற்காவது வாங்க வேண்டும்.
1987 ஆம் ஆண்டின் FMB, A-record, சிட்டா அடங்கல் கட்டாயம் எடுக்கணும்.
இதன் நகல் மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்தில் கேளுங்கள். இது ஏன் கேட்க சொல்றோம் என்றால்
1. அது வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் DC land- பஞ்சமி நிலம் ஆக இருந்தால் போட்ட பணம் எல்லாம் காலி. சுப்ரீம் கோர்ட் போனாலும் கேஸ் நிற்காது.
2. அடுத்து அது ஜமீன் ஒழிப்பு & கோயில் மானிய ஒழிப்பில் அரசால் எடுக்கப்பட்டு, ஆனால் revenue record இல் அரசு நிலம் என்று பதிவேற்றம் செய்யப்படாமல் இருக்கும் நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும்.
ஏன் என்றால் இவர்கள் revenue record இல் பதிவேற்றம் செய்யாத, ஓட்டையை பயன்படுத்தி UDR சர்வே செய்ய வந்த தனியார் கம்பெனி அதிகாரிகளை கரெக்ட் செய்து, UDR இல் திரும்பவும் ஜமீன் பெயரே ரயத்துவாரியாக மாற்றி கொண்டார்கள்.
14. அடுத்து ரெஜிஸ்டர் ஆபிசில் அந்த நிலத்தின் மீது யாராவது பத்திரம் பண்ண கூடாதுன்னு தடை மனு கொடுத்து இருக்காங்களா என்று கேட்டு confirm (உறுதி) பண்ணி கொள்ளனும்.
15. அடுத்து அந்த பத்திரம் முழுமையான ஆவணமா, அதாவது பத்திரம் முழுமையான ஸ்டாம்ப் டூட்டி கட்டி இருக்கிறதா என்று confirm பண்ணுங்க.
16. அடுத்து நிலம் இருக்கும் இடத்தை குறைந்தது 10 தடவையாவது சென்று பாருங்கள். அக்கம் பக்கம் இருப்பவர்களிடம், நிலத்தின் மீது ஏதாவது பிரச்சனை, வில்லங்கம், ஆக்கிரமிப்பு இருக்கிறதா என்று கேளுங்கள். இதை ஏற்கனவே யாராவது வாங்கி இருக்கிறார்களா? தற்போதைய owner யார்? என்றும் கேளுங்கள்.
17. அடுத்து நிலம் விற்பவர் வீட்டுக்கு அருகில் இருப்பவர்களிடம் அவருக்கு எத்தனை உடன்பிறத்தோர், மனைவி, குழந்தைகள், விற்பவருக்கு இந்த நிலம் எப்படி வந்தது. அந்த சொத்தில் விற்பவரின் உடன் பிறந்தோருக்கு பங்கு ஏதாவது இருக்கா? என்று கேளுங்கள்.
18. அடுத்து நான் கூறிய டாக்குமெண்ட் எல்லாம் வாங்கி விட்டு உங்கள் நிலத்தின் ரெஜிஸ்ட்டர் ஆபிஸ் ஏரியாவில் உள்ள நல்ல சிவில் lawyerயை பாருங்கள்.
நல்ல லாயர் எப்படி கண்டு பிடிப்பது?
உங்களுக்கு lawyer refer செய்கிறவரிடம்,
லாயர் எங்கு படித்தார்?. எந்த ஆண்டில் இருந்து practice செய்கிறார்? எத்தனை பத்திரம் இதுவரை பதிந்து இருக்கிறார்? எத்தனை லீகல் ஒப்பீனியன் கொடுத்து இருக்கிறார்? இல்லையெனில் யாரிடம் எத்தனை ஆண்டுகள் ஜுனியர் அனுபவம் பெற்று இருக்கிறார்? போன்ற கேள்விகள் கேளுங்கள். முக்கியமாக புரோக்கர் சொல்லும் லாயர் இடம் செல்லாதீர்.
மேற்கூறிய கேள்விகளுக்கு உங்களால் பதில் கண்டு பிடிக்க முடியும் என்றால் நல்ல லாயாரை கண்டு பிடித்தீர்கள் என்று வைத்து கொள்ளலாம்.
கண்டுபிடிப்பது உங்கள் சமர்த்தியம்.
அதிலும் ஒரு நல்ல வழக்கறிஞருக்கு பணம் யோசிக்க கூடாது. அந்த பணம் தான் நிலத்தின் முதலீடு நீங்கள் விற்பவருக்கு கொடுக்கும் பணம் அல்ல.
19. எல்லாம் சரியாக அமைந்து விட்டால் அடுத்து ஒரு Govt registered surveyor பாருங்க. அவர் நிலத்தை அளந்து, encroachment, deviation எல்லாம் பற்றி சொல்லுவார். பின்பு படத்தை வரைந்து தருவார்.
20. தயவு செய்து டாக்குமெண்ட் writer வைத்து பத்திரம் எழுதலாமா என்று நிதானமாக யோசிக்கவும். பத்திரம் எழுதிற license govt 1990களில் இருந்து தரவில்லை என்று கேள்வி. சந்தேகம் என்றால் அவரிடம் லைசென்ஸ் நம்பர் கேளுங்கள்.
பாதி பேர் 10வது தாண்டதவர். மீதி பேர் கல்லூரிக்கே போகாமல் 700KM தள்ளி இருக்கும் இடங்களில் பணம் கொடுத்து LLB டிகிரி வாங்கினவர். எல்லாம் பழைய டாக்குமென்டில் இருந்து copy paste செய்கிறார்கள். உங்களுக்கு என்று draft செய்வது குறைந்த நபர்களே.
காசு போனாலும் நல்ல சிவில் லாயர் வைத்து எழுதுங்கள். சில ஆயிரம் advocate Fees க்கு கஞ்ச படாதீர்கள். கொஞ்சம் மிஸ் ஆனாலும் பல லட்சம், கோடி நஷ்டம்.
திரும்பவும் சொல்றேன் நல்ல லாயர் கண்டு பிடிப்பது உங்கள் சமர்த்தியம்.
நாம் டாக்குமெண்ட் வேண்டி Govt ஆபிஸ்க்கு நடப்பது நமது வருங்கால நன்மைக்கே நான் சொன்ன ஆவணங்கள் இல்லாமல் நிலம் வாங்காதீர்.
அடுத்து லாயர், surveyor consulting, நிலம் விற்கும் நபரின் அண்டை வீட்டார், நிலம் இருக்கும் இடத்தின் அண்டை வீட்டார் இடம் பேசாமல் இல்லாமல் புதிய சொத்து வாங்காதீர்.
இதுதான் நீங்கள் கடைபிடிக்க வேண்டியவை...
தகவல்: கன்சியூமர் கேர்கிளப் ஆப் இந்தியா....
