Studio Tecnico Topografico Geom. Giovanni Fabiano

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PERDITE E INFILTRAZIONI: QUALI SONO GLI STRUMENTI IDONEI PER EFFETTUARE LE DIAGNOSI?1.Quali strumenti vengono utilizzati...
03/01/2023

PERDITE E INFILTRAZIONI: QUALI SONO GLI STRUMENTI IDONEI PER EFFETTUARE LE DIAGNOSI?

1.Quali strumenti vengono utilizzati per effettuare diagnosi di perdite e infiltrazioni?
E' importante fare una netta distinzione tra una perdita ed un’infiltrazione. Entrambi gli eventi producono una manifestazione infiltrativa che rappresenta lo stadio finale del percorso infiltrativo attraverso gli elementi tecnici della costruzione. In genere, una perdita è causata da danni e difetti negli impianti, mentre un’infiltrazione si verifica per la mancata tenuta idrica di una porzione di involucro edilizio.

Le strumentazioni maggiormente utilizzate per la ricerca non invasiva di perdite dagli impianti sono:

il geofono per l’individuazione del punto di perdita grazie all’attività acustica che provoca una perdita;
la termocamera all’infrarosso per leggere l’attività termica che si sviluppa sia attivamente che passivamente a causa o per effetto di una perdita;
il gas tracer system per individuare perdite da impianti e in tutti i sistemi a tenuta;
il correlatore per rilevare perdite negli impianti in pressione attraverso la correlazione di un segnale elettroacustico;
l’igrometro per leggere il contenuto di umidità delle murature;
la videoispezione per la verifica endoscopica all’interno di impianti per individuare visivamente la presenza di danni o anomalie.

Le strumentazioni maggiormente utilizzate per la ricerca non invasiva di infiltrazioni sono:

la termocamera all’infrarosso per leggere l’attività termica che si sviluppa sia attivamente che passivamente a causa o per effetto di una infiltrazione;
il gas tracer system utilizzato per individuare l’origine delle infiltrazioni dai sistemi di tenuta (impermeabilizzazioni) e dall’involucro edilizio;
l’igrometro per leggere il contenuto di umidità delle murature;
la videoispezione per la verifica endoscopica di elementi tecnici e per rilevare visivamente la presenza di danni o anomalie;
il sistema ad alta tensione per la verifica di tenuta d sistemi impermeabilizzanti sintetici;
il sistema a bassa tensione per la verifica di tenuta d sistemi impermeabilizzanti sintetici;
il sistema a nebbia (tracciante fumogeno) per la verifica di tenuta di impermeabilizzazioni o elementi a tenuta.

2.Esistono delle tecniche da prediligere rispetto ad altre?

In generale si valuta caso per caso, poiché ogni fenomeno avviene in un contesto che può influenzare il comportamento della perdita, dell’infiltrazione e della loro manifestazione.

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https://www.ediltecnico.it/108730/perdite-e-infiltrazioni-quali-sono-gli-strumenti-idonei-per-effettuare-le-diagnosi/

03/12/2022

Pergolato in giardino o sul terrazzo, tu cosa preferisci?

PERGOLATO IN CENTRO STORICO, SERVE IL PERMESSO DI COSTRUIRE?Questa struttura esterna per la sua funzione ornamentale e d...
03/12/2022

PERGOLATO IN CENTRO STORICO, SERVE IL PERMESSO DI COSTRUIRE?

Questa struttura esterna per la sua funzione ornamentale e di migliore fruizione degli spazi aperti, di solito non necessita di titoli edilizi, ma questo vale anche se venisse realizzata su un terrazzo in un centro storico? Vediamo nel dettaglio.

Quando si parla di centro storico si intende una porzione di città che possiede caratteristiche urbanistiche e architettoniche tali da essere considerate omogenee rispetto alla storia stratificata del tessuto urbano. Nel corso degli anni, i provvedimenti e le normative sono mutati nel rispetto delle peculiarità dei centri storici, considerati dei veri patrimoni socio-culturali. La legislazione urbanistica vigente si propone di conservare e di valorizzare i centri storici, considerati come beni culturali (D.L. 42/2004), rimandando la definizione degli interventi consentiti, sia a livello urbanistico che architettonico, ai piani regolatori e ai piani attuativi corrispettivi dei singoli Comuni.

Infatti, nei centri storici, diversi interventi sui fabbricati non sono possibili e sono applicati dei vincoli, ossia delle limitazioni progettuali, in ordine di conservazione di beni di particolare interesse architettonico/ storico.

Ma se si volesse realizzare una “struttura leggera” in un contesto di questo tipo si potrebbe fare? Come per esempio un pergolato? Vediamo un caso pratico nel dettaglio.

Il progetto di un pergolato su un terrazzo in centro storico

Il caso. Il proprietario di un appartamento all’interno delle Mura Aureliane a Roma realizza un grosso pergolato dell’altezza di circa 2,70 m, per una superficie totale di circa 120,00 mq sul proprio terrazzo. Il manufatto era ancorato a traverse di legno incassate o imbullonate alla facciata e appoggiate su montanti fissati al pavimento adiacenti al parapetto del terrazzo allineato alla facciata principale. Dal Municipio Roma I viene emessa la Determinazione Dirigenziale, con la quale l’ente aveva intimato la rimozione o demolizione di opera censurata come priva di titolo edilizio. A questo punto, il proprietario presenta ricorso per annullare il provvedimento e il Tar del Lazio accoglie la richiesta con la sentenza n. 5634 del 12 maggio scorso. Infatti, la struttura leggera anche se in centro storico va considerata come un “arredo” e dunque non necessita di permesso di costruire.

I giudici hanno condiviso la tesi del ricorrente secondo cui le strutture esterne qualificabili come “pergolati”, per la loro funzione ornamentale e di migliore fruizione degli spazi aperti, non necessitano di alcun titolo edilizio.Questa sentenza si inserisce in un lungo dibattito in tema di tende, pergotende, tensostrutture e pergolati la cui qualificazione edilizia è molto discussa. L’argomento è ampiamente trattato anche alla luce del “bonus verde” e per tutte le contestazioni in tema di condominio e decoro urbano.

Il pergolato è attività edilizia libera anche in centro storico
Quindi per i giudici “il pergolato costituito da travi in legno avvitate a parete e da pilastri in legno appoggiati sul pavimento e copertura costituita per lo più da plastica e rampicanti, in cannicciata, in modo da non costituire neppure riparo per la pioggia“, e riconosciuto anche dal Consulente tecnico del PM “non propedeutico ad eventuali ampliamenti”, deve essere considerato un semplice “arredo da terrazzo“, e quindi non ha bisogno del permesso di costruire e non è oggetto di obbligo di demolizione.

Infatti, il Tribunale amministrativo afferma che il pergolato è “una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze, costituita da un’impalcatura formata da montanti verticali ed elementi orizzontali che li connettono ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone; di norma quindi, come struttura aperta su tre lati e nella parte superiore, non richiede alcun titolo edilizio” a meno che, ma non è il caso in esame, come accertato dal CT, sia provvisto di copertura e di tamponature non facilmente amovibili che lo qualifichi alla stregua di una tettoia“.

https://www.ediltecnico.it/90381/pergolato-in-centro-storico-serve-il-permesso-di-costruire/

COPERTURA TERRAZZO RETRATTILE: QUALE PERMESSO SERVE?Cambia qualcosa se è utilizzato per un'attività economica? Oggi in r...
22/11/2022

COPERTURA TERRAZZO RETRATTILE: QUALE PERMESSO SERVE?

Cambia qualcosa se è utilizzato per un'attività economica? Oggi in rassegna sentenza tratteremo anche ricostruzione di un rudere, ordinanza di demolizione e recinzione metallica.

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COPERTURA TERRAZZO RETRATTILE: QUALE PERMESSO SERVE?Cambia qualcosa se è utilizzato per un'attività economica? Oggi in r...
22/11/2022

COPERTURA TERRAZZO RETRATTILE: QUALE PERMESSO SERVE?

Cambia qualcosa se è utilizzato per un'attività economica? Oggi in rassegna sentenza tratteremo anche ricostruzione di un rudere, ordinanza di demolizione e recinzione metallica.

Serve il permesso di costruire per la copertura retrattile telonata dell’intero terrazzo di pertinenza del ristorante della società ricorrente, realizzata in PVC ad un’unica falda con altezze che variano dai circa 3,10 mt in gronda ai circa 3,85 mt al colmo, cui si aggiunge la copertura dei tre lati verticali liberi, anch’essa realizzata con teli in PVC retratti, tutti sorretti da una struttura in acciaio e alluminio ancorata tramite staffe al solaio ed agli elementi verticali in muratura perimetrali al terrazzo stesso, sul quale risulta altresì l’installazione di due porte d’uscita di sicurezza con maniglione antipanico e di impianti di illuminazione tramite piantane e di condizionamento tramite splitter.

Si tratta di intervento che, per modalità di realizzazione, ha determinato uno stabile ampliamento della superficie chiusa adibita a ristorante (come peraltro dimostrato dalla porta di sicurezza, dalla postazione di controllo della sala e dagli impianti di illuminazione e climatizzazione installati sulla terrazza).

Ne consegue l’irrilevanza dei rilievi addotti a sostegno dell’inquadramento dell’intervento in questione nel regime di edilizia libera, quali la natura pertinenziale della terrazza, il carattere retrattile della copertura e l’assenza di modificazioni alla sagoma dell’edificio, atteso che ciò che effettivamente rileva ai fini dell’acclarata necessità del richiesto titolo edilizio è il fatto di aver posto in essere una copertura che consente un utilizzo non precario ovvero permanete e non stagionale dello spazio chiuso così realizzato, avente un proprio ed autonomo impatto volumetrico.

Recinzione costruita in rete e aste metalliche, quale permesso serve?

Una recinzione costruita in rete e sorretta da aste metalliche, priva di muretti, considerando le sue caratteristiche strutturali di sostanziale precarietà e il suo ridotto impatto sul territorio, in quanto manifestazione del diritto di proprietà, che comprende il ius excludendi alios, non è sottoposta al regime abilitativo del permesso di costruire e, quindi, alla corrispondente sanzione demolitoria, ma alla più semplice DIA/SCIA, la cui mancanza è sanzionata con una sanzione pecuniaria (cfr T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 02/10/2019, n. 1699; Consiglio di Stato, sez. II, 20/03/2020, n. 1997).

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PERCHE' E' IMPORTANTE RIVOLGERSI AD UN GEOMETRA QUANDO SI DECIDE DI ACQUISTARE/VENDERE UNA CASA?L'acquisto di un immobil...
09/11/2022

PERCHE' E' IMPORTANTE RIVOLGERSI AD UN GEOMETRA QUANDO SI DECIDE DI ACQUISTARE/VENDERE UNA CASA?

L'acquisto di un immobile o di una casa è uno degli step più importanti nella vita di ognuno di noi. In molti casi è la concretizzazione dei nostri sogni, di rinunce e sacrifici, pertanto è necessario prestare attenzioni a molti aspetti, che sono visibili soltanto agli occhi di un tecnico esperto.

Vediamo insieme quali sono i controlli necessari da effettuare prima di un acquisto/vendita di un immobile:
1. Regolarità edilizia e catastale
2. Contabilità condominiale, se si intende acquistare un appartamento in un condominio.
3. Stato dell’immobile (impianti, infissi e struttura)
4. Certificato di agibilità
5. Attestato di prestazione energetica
6. Lavori già deliberati nel condominio
7. Perizia tecnica
8. Titolo di proprietà di un immobile
Quali sono i principali imprevisti che possono presentarsi a causa di un mancato controllo?
1. Trattativa rallentata o posticipata
2. Contenziosi
3. Ulteriori oneri (ripristini, sanatorie o regolarizzazioni)
4. Alti Rischi sulle caparre versate o ricevute
5. Impossibilità di presentare nuovo titolo edilizio per ristrutturazione.
Perchè quindi è importante la figura di un geometra ?
Nelle compra-vendite le figure principali coinvolte sono solitamente l’agente immobiliare , se si decide di acquistare presso un’agenzia immobiliare, il notaio ed ovviamente il Venditore.
Il venditore è colui che vende l’immobile e che, per legge, detiene e fornisce tutte le informazioni necessarie per effettuare la vendita.
L’agente immobiliare ha il compito di vendere un immobile, selezionare degli acquirenti affidabili e di mediare la trattativa. Non ha responsabilità su informazioni omesse da parte del venditore.
Il notaio ha il compito fare un atto di vendita sicuro, valido e inattaccabile nel tempo dal punto di vista legale, ma anche lui come l’agente immobiliare non ha responsabilità su questioni tecniche e sostanziali!
La trattativa e le responsabilità ricadono solo sul venditore e l’acquirente. Ecco perchè è importante avere, sia lato venditore che acquirente, una figura tecnica professionale che guida passo dopo passo il processo di vendita/acquisto, al fine di evitare spiacevoli imprevisti che possono compromettere o ritardare la trattativa.
Per un tecnico di fiducia rivolgiti allo Studio Tecnico Geom. Giovanni Fabiano. Seguirò passo dopo passo ogni aspetto della tua trattativa e ti aiuterò a non trovare soprese non gradite.
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VETRO INTELLIGENTE E ALTE PRESTAIONI: EFFICIENZA E RISPARMIO ENERGETICOL’ottimizzazione delle prestazioni dell’involucro...
06/11/2022

VETRO INTELLIGENTE E ALTE PRESTAIONI: EFFICIENZA E RISPARMIO ENERGETICO

L’ottimizzazione delle prestazioni dell’involucro architettonico richiede un’attenta scelta delle vetrature: l’importanza assunta dagli elementi trasparenti, all’interno del sistema edificio, ha comportato lo sviluppo di una serie di materiali e tecnologie efficienti, cui spetta il ruolo di gestire il controllo delle interazioni che avvengono tra il clima esterno e le condizioni interne agli ambienti.

Oggi l’innovazione tecnologica e la ricerca hanno comportato la produzione di vetri speciali per il miglioramento del comfort, il risparmio energetico ed il contenimento dei consumi. Per controllare e modificare la qualità o la quantità della luce sono stati studiati metodi e tecnologie dei sistemi vetrati che hanno diverse funzioni, quali il controllo della radiazione solare, l’aerazione, il guadagno termico passivo, l’antiabbagliamento, la salvaguardia della vista e della privacy, l’aumento dell’illuminazione naturale e cosi via. Le nuove tecnologie hanno l’obiettivo di valorizzare e ottimizzare la luce naturale all’interno degli ambienti: diventa dunque centrale al progetto il controllo e la gestione della componente solare e luminosa.
L’industria del vetro ha raggiunto, ai giorni nostri, un grado di perfezionamento delle tecniche produttive e di ricerca applicata così elevato da riuscire a trasformare un materiale, agli inizi funzionale solo all’ingresso della luce, in un filtro dinamico, sensibile agli stimoli ambientali e umani, capace di unire il livello di comfort al risparmio energetico e ai benefici ambientali.
L’ottenimento di vetri speciali (colorati in massa, riflettenti, basso-emissivi, antisolari), grazie a raffinate tecniche di deposizione di ossidi e metalli sulla superficie e all’evoluzione della tecnologia, ha premesso di agire sempre più sul controllo solare, sull’isolamento termico e sul contenimento dei costi e dei consumi energetici.
Sono tante le tipologie di vetri sperimentali ed innovativi che coprono un ampio raggio di funzioni e casistiche applicative, avendo caratteristiche termiche e cromatiche differenti. Si potrebbe redigere una breve classificazione sulle tipologie di sistemi vetrati con specifiche proprietà.
I vetri ad alta prestazione hanno caratteristiche tali da esercitare il controllo sulla radiazione solare massimizzando il rapporto tra la trasmissione di luce e il valore di conducibilità termica. Tra le tipologie di vetrature a trasmissione variabile sono presenti i vetri TIM (Transparent Insulation Materials) i quali possono essere costituiti da:
– aerogel omogenei o granulari di natura inorganica: a struttura porosa ed igroscopici, hanno un coefficiente di trasmissione solare superiore all’80% e un coefficiente di trasmissione termica molto basso variabile a seconda del procedimento di preparazione e dello spessore.
– policarbonati o polimetilmetacrilati a struttura a nido d’ape di natura organica: sono realizzate con una serie di fibre in materiale plastico o vitreo ed hanno ottime proprietà di trasmissione della luce (90% per incidenza normale) e di isolamento termico. I TIM possono essere impiegati come componenti trasparenti, in sistemi a guadagno diretto o indiretto, accoppiati ad elementi opachi di accumulo, ottenendo un buon comfort luminoso, legato al comportamento diffondente, ma non consentono la visione.
Con i *vetri a selettività angolare* si agisce sulla direzione dei raggi solari incidenti: qui di seguto alcuni esempi.
I *vetri colorati* ottenuti con aggiunte di sostanze coloranti al vetro fuso (ossidi metallici, principalmente ferro, cobalto, cromo vanadio e rame, anche oro e argento) e i vetri riflettenti ottenuti con ossidi metallici depositati in strati molecolari sulla loro superficie hanno molta importanza legata al controllo della luce e a quello dell’energia termica.
I *vetri basso emissivi* conservano il calore d’inverno grazie al coefficiente di trasmittanza molto basso e mantengono il fresco nel periodo estivo a causa del suo fattore solare poco elevato e la sua bassa trasmissione energetica.
I *vetri cromogenici* variano le proprietà fisico-chimiche e ottiche a seguito dell’applicazione di un campo elettrico o dell’esposizione alla radiazione luminosa o termica. Questa variazione si manifesta come passaggio da uno stato di alta trasparenza ad uno stato in cui il materiale riflette oppure assorbe, in modo parziale o totale, la parte visibile e/o quella solare dello spettro luminoso. I materiali cromogenici, infatti, sono in grado di modificare le loro proprietà ottiche – a seconda delle condizioni interne gestite dall’utente o esterne in funzioni delle dinamiche climatiche – grazie a particolari proprietà fisico-chimiche che permettono una trasformazione da strato trasmittente ad uno parzialmente riflettente. La corrente elettrica comanda minuscoli cristalli depositati sulla superficie della lastra, i quali si orientano in modalità differenti modificando la trasmissione luminosa. Si tratta dunque di un ‘vetro intelligente’ in quanto modifica le condizioni di illuminazione e temperatura diminuendo i consumi energetici all’interno degli ambienti.
I *vetri elettrocromici*: nella camera tra le due lastre di vetro si trova uno strato di cristalli liquidi il cui stato può essere modificato a seconda delle necessità applicando un campo elettrico. In assenza di tensione elettrica gli strati con i cristalli liquidi sono di colore bianco lattiginoso e bloccano la radiazione luminosa, mentre se viene applicata una tensione diventano trasparenti. La trasmissione della luce in presenza di un campo elettrico varia dal 40 al 70 %.
I *vetri intelligenti* o elettrocromici sono in grado di rispondere in modo dinamico ai cambiamenti ambientali, garantendo un elevato comfort all’interno degli ambienti. Essi permettono un migliore controllo degli apporti luminosi ed energetici, riducendo le dispersioni e quindi i consumi energetici. I dispositivi che consentono a questo materiale di modulare il flusso elettromagnetico, per una frazione di tempo determinata ed in modo reversibile sono detti cromogenici. Tali tipologie di sistemi vetrati possono essere classificati in base al tipo di funzionamento, ossia se autoregolanti o attivati elettricamente secondo le volontà dell’utente. I *vetri elettrocromic*i sono costituiti da due lastre al cui interno è presente un coating, applicato con tecniche a vuoto, e di deposito fisico di vapori (PVD -Physical Vapour Deposition). Attraverso la combinazione dei vapori generati con il gas immesso nell’ambiente sotto vuoto, si ottengono strati sottili che favoriscono, in base alla migrazione di ioni da un elettrodo all’altro, un nuovo stato di aggregazione, favorendo una nuova colorazione del vetro e modificando la trasmissione della radiazione luminosa dal 4 al 63 %, ed è proprio dalla variazione cromatica in funzione della tensione applicata, che prende il nome il vetro elettrocromico.
Un esempio di vetri elettrocromici sono i vetri a cristalli liquidi, composti da due lastre tra cui è posto un film ‘LC’ (LCs – Liquid Crystals) di cristalli liquidi, all’interno di film polimerici. Se i cristalli sono a riposo, essendo disposti in modo disordinato quindi le molecole non sono orientate e deflettono i raggi luminosi in direzioni differenti, essi ostacolano il passaggio della luce, rendendo il vetro opaco, traslucido ed incapace di trasmettere radiazione luminosa; quando al vetro è applicata una tensione elettrica esterna gli LCs si orientano tutti nella stessa direzione e permettono alla luce di attraversare il vetro senza deflessioni, e il vetro risulterà trasparente.
I *vetri fotocromici* si scuriscono quando vengono esposti ai raggi ultravioletti ed hanno un comportamento reversibile nel momento in cui cessa l’irraggiamento. Si tratta di decomposizione di microcristalli di alogenuri di argento (coluri, bromuri, ioduri), presenti come fase dispersa nella pasta del vetro e sensibili ai raggi ultravioletti. Questo tipo di vetro modifica la trasmissione luminosa in funzione della quantità della luce incidente sulla superficie: assumono una colorazione grigia quando esposti alla radiazione solare, funzionando da filtro per la luminosità interna degli ambienti. Un punto negativo di questi sistemi è la poca possibilità di penetrazione della radiazione luminosa d’inverno, diminuendo il guadagno solare e termico negli ambienti che non si intendono ombreggiare.
I *vetri termocromici* variano l’assorbimento della radiazione luminosa in funzione della temperatura superficiale esterna: si opacizzano quando si raggiunge una temperatura critica (specifica di ogni prodotto) e ritornano trasparenti nel momento in cui si abbassa la temperatura. Ciò si ottiene con un rivestimento della lastra di vetro in triossido di tungsteno o diossido di vanadio. Un punto critico di questo sistema è determinato da un passaggio non graduale dalla trasparenza all’opacità, diminuendo i guadagni solari passivi nel periodo invernale.
I *vetri termotropici* sono costituiti da un fluido formato da due componenti, acqua e gas, che viene imprigionato tra due lastre di vetro o pellicole.Fino ad una determinata temperatura la miscela rimane omogenea e lo strato racchiuso rimane trasparente, ma nel momento in cui la temperatura limite aumenta, si ha la separazione dei due componenti, a causa della quale lo strato diventa bianco opaco e riflette gran parte della luce diffondendola, cioè diminuisce il passaggio della radiazione luminosa.
I *vetri energetici* presentano l’inserimento di celle fotovoltaiche, le quali possono essere fissate tra le due lastre di vetro con pellicole adesive o resine, che garantiscono una protezione ottimale delle celle e dei cablaggi dagli agenti atmosferici.
I vetri intelligenti sanno dunque rispondere a stimoli esterni cambiando le caratteristiche di trasparenza, lucentezza, colorazione e grado di schermatura dalla radiazione solare, mantenendo inalterate le proprietà strutturali. Essi sono molto utilizzati in ambito edilizio e del terziario, in quanto variando la quantità di radiazione luminosa trasmessa permettono notevoli risparmi energetici. La ricerca architettonica e l’innovazione tecnologica si stanno aprendo verso nuovi orizzonti rivolti al campo della sostenibilità e del risparmio energetico. Dunque lo studio delle prestazioni dell’involucro trasparente è ritenuto fondamentali per il contenimento dei consumi e il miglioramento dell’efficienza energetica negli edifici.

https://www.rinnovabili.it/greenbuilding/vetro-intelligente-e-ad-alte-prestazioni-efficienza-e-risparmio-energetico/

Fonte: https://www.rinnovabili.it/

APPALTO IN CONDOMINIO E DANNI AL SINGOLO CONDOMINIO: CHI NE RISPONDE?Chi ha la responsabilità dei danni subiti da un sin...
03/11/2022

APPALTO IN CONDOMINIO E DANNI AL SINGOLO CONDOMINIO: CHI NE RISPONDE?

Chi ha la responsabilità dei danni subiti da un singolo condomino in seguito a lavori di manutenzione straordinaria? Il solo appaltatore o anche il condominio?

Un condominio chiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di due condomini che si rifiutavano di corrispondere le quote dovute per i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale. Gli ingiunti sostenevano, tra l’altro, che l’importo richiesto non era dovuto in quanto la ditta appaltatrice dei lavori aveva provocato gravissimi danni al loro immobile (infiltrazioni provenienti dal lastrico solare).

Il giudizio, nel quale si costituiva il condominio resistendo alla domanda, veniva definito con sentenza di rigetto dell’opposizione in quanto infondata. Secondo il giudice di primo grado i soccombenti avrebbero dovuto richiedere il risarcimento dei danni subiti alla ditta appaltatrice. La sentenza veniva impugnata dai condomini ma la Corte d’appello confermava la decisione del Tribunale.

nche i giudici di secondo grado ritenevano che le appellanti avrebbero dovuto rivolgere la loro domanda risarcitoria nei confronti dell’appaltatore e non nei confronti del condominio, non essendoci dubbio che, in tema di appalto, è di regola l’appaltatore che risponde dei danni. In particolare la Corte escludeva una culpa in eligendo del condominio in quanto c’era stata una delibera condominiale; inoltre escludeva la culpa in vigilando sulla base del mancato assolvimento dell’onere probatorio da parte dei danneggiati.

Alla luce di quanto sopra gli stessi condomini ricorrevano in cassazione lamentando, tra l’altro, l’erronea applicazione delle norme in materia di responsabilità contrattuale in riferimento agli artt. 2043 c.c. e 2051 c.c.; in ogni caso i condomini ritenevano che la Corte avrebbe dovuto ammettere la prova per l’accertamento della responsabilità del condominio in solido con l’appaltatore.

La Cassazione ha dato ragione ai ricorrenti. Secondo i giudici supremi è vero che l’autonomia dell’appaltatore comporta che, di regola, egli deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi (compresi i singoli condomini) dall’esecuzione dell’opera; tuttavia non si può escludere una corresponsabilità del committente in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c., cioè nell’ipotesi di riferibilità dell’evento al committente stesso per culpa in eligendo (per essere stata affidata l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea) o quando l’appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente – condominio, agendo quale nudus minister dello stesso.

Del resto – come ricorda la Cassazione – il committente può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalle parti comuni quando, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza (come, ad esempio, nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell’appaltatore) sorga a carico del medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene ne derivino pregiudizi a terzi.

Alle stesse conclusioni si deve arrivare nel caso in cui l’appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile nel quale deve essere eseguita l’opera appaltata: in tal caso, infatti, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c.

La Corte di Appello ha ignorato la giurisprudenza sulla responsabilità del custode committente e, soprattutto, il riparto dell’onere della prova liberatoria.

Riflessioni conclusive
Si deve considerare che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, con la conseguenza che risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste procurati all’unità immobiliare di uno dei condomini.

Perciò, anche in presenza di un contratto con il quale la manutenzione è stata affidata ad un terzo, non può sottrarsi alla propria responsabilità ed è tenuto a risarcire i danni provocati dalle cattive condizioni del bene.

Nel caso in questione i danni sono stati causati da infiltrazioni dal lastrico, parte comune che, indipendentemente dal regime proprietario ovvero da una sua fruizione diretta, svolge una fondamentale funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari e parti comuni; di conseguenza indipendentemente dall’avvenuta “consegna” – quale area di cantiere – all’appaltatore, per l’esecuzione di lavori volti alla relativa manutenzione o ristrutturazione, il lastrico deve considerarsi nella persistente disponibilità del condominio, con conseguente permanenza, in capo a quest’ultimo, delle obbligazioni connesse alla sua custodia e delle connesse responsabilità per il relativo inadempimento (Cass. civ., sez. III, 18/07/2011, n. 15734).

https://www.ediltecnico.it/107436/appalto-danni-al-singolo-condomino-responsabilita/

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Fonte: https://www.ediltecnico.it

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