Studio Tecnico "dott. Ing. Fabrizio Viola"

21/02/2026

10/01/2026

in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

La Fiscalizzazione dell’abuso edilizio in zona sottoposta a vincolo paesaggistico: quando è possibile?

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio (cioè la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria) è un istituto eccezionale e residuale, disciplinato principalmente dall’art. 34 del D.P.R. 380/2001, applicabile solo in presenza di parziali difformità dal titolo edilizio.

Quando l’immobile ricade in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, la possibilità di fiscalizzare è fortemente limitata e ammessa solo al ricorrere congiunto di precise condizioni.

1. Tipologia di abuso ammessa
In area vincolata, la fiscalizzazione non è mai applicabile a:

-opere in totale assenza di titolo edilizio;

-nuove costruzioni abusive;

-aumenti di volumetria o superficie realizzati senza titolo;

-interventi incompatibili con il vincolo paesaggistico.

Può essere valutata solo per:

parziali difformità dal permesso di costruire (art. 34 T.U.E.),opere interne o modifiche limitate, che non incidano sui valori paesaggistici tutelati.

2. Rapporto con il vincolo paesaggistico
In presenza di vincolo paesaggistico:

la fiscalizzazione non può mai sostituire il giudizio di compatibilità paesaggistica; è necessario (prima o contestualmente) un accertamento di compatibilità paesaggistica favorevole, ove astrattamente ammissibile;

in assenza di compatibilità paesaggistica, la demolizione resta obbligatoria, anche se tecnicamente possibile la fiscalizzazione edilizia.

In altri termini: il vincolo prevale sulla disciplina sanzionatoria edilizia.

3. Demolizione tecnicamente impossibile ≠ fiscalizzazione automatica
Un errore frequente è ritenere che:

“Se la demolizione pregiudica la parte conforme, allora si paga”.

In zona vincolata questo automatismo non esiste.
La fiscalizzazione è ammessa solo se:

la demolizione della parte abusiva pregiudica strutturalmente la parte legittima;

e l’opera risulta paesaggisticamente compatibile;

e l’abuso rientra nella categoria delle parziali difformità.

12/11/2025

Secondo quanto previsto dalla disciplina originaria (2001-2013), la ristrutturazione ricostruttiva era consentita solo nei casi di demolizione e ricostruzione fedele, con identità di sagoma, volumi, prospetti e sedime.

La legge n. 98/2013, sottolineano i giudici, ha esteso la ristrutturazione edilizia anche alle ricostruzioni non identiche nella sagoma, purché sia mantenuta la stessa volumetria del fabbricato preesistente.

Tuttavia, per gli immobili vincolati ai sensi del d.lgs. n. 42/2004, resta l’obbligo di mantenere la stessa sagoma, pena la qualificazione come nuova costruzione.

Il Decreto “Semplificazioni” (D.L. n. 76/2020) ha poi ribadito l’esclusione dal regime della ristrutturazione per gli interventi su immobili tutelati quando comportino modifiche significative rispetto al preesistente, confermando la necessità del permesso di costruire.

Un parziale allentamento è stato introdotto con la legge n. 91/2022 (di conversione del Decreto Aiuti, D.L. n. 50/2022), limitando l’obbligo di fedeltà di sagoma solo agli edifici tutelati ai sensi degli artt. 136 e 142 del Codice dei beni culturali, ma la nuova disciplina si applica solo ai procedimenti successivi alla sua entrata in vigore.

Consiglio di Stato n. 7563/2025: la demolizione e ricostruzione in area vincolata con variazioni di sagoma è nuova costruzione e non può essere realizzata con SCIA.

05/11/2025

Le piscine interrate sono sempre un problema, specie nelle sanatorie. Il Consiglio di Stato e il CGARS in queste recenti pronunce fanno chiarezza e pongono dei paletti ben precisi

La piscina può essere un'opera pertinenziale sottratta a permesso di costruire, ma solo a condizioni ferree. Consiglio di Stato n. 7570/25 e CGARS 926/2024

05/10/2025

La questione centrale riguarda il regime applicabile ratione temporis e le conseguenze della disciplina sugli immobili tutelati dal d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio). Un aspetto di particolare rilievo della pronuncia non riguarda solo la singola vicenda, ma il quadro normativo di riferimento. Il Consiglio di Stato ha, infatti, ricostruito passo dopo passo l’evoluzione della disciplina sulla demolizione e ricostruzione, evidenziando come nel tempo sia mutato il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, soprattutto in presenza di vincoli paesaggistici e culturali.

Uno dei passaggi più interessanti della decisione riguarda la ricostruzione dettagliata del legislatore:

-2001 (versione originaria del TUE): l’art. 3, comma 1, lett. d) ricomprendeva nella ristrutturazione edilizia anche le demolizioni seguite da fedele ricostruzione “identica” quanto a sagoma, volumetria, sedime e materiali, salvo le innovazioni antisismiche.
2001 (D.Lgs. n. 301/2001): eliminato il concetto di fedele ricostruzione, bastava che l’edificio ricostruito avesse stessa volumetria e stessa sagoma del precedente.

-2013 (Legge n. 98/2013): si amplia la nozione di ristrutturazione, ammettendo la demolizione e ricostruzione con la sola stessa volumetria, senza più necessità di identità della sagoma. Tuttavia, negli immobili vincolati ex d.lgs. 42/2004 restava obbligatorio mantenere la stessa sagoma.
2020 (D.L. n. 76/2020 convertito in Legge n. 120/2020): la ristrutturazione edilizia include anche demolizioni e ricostruzioni con diverse sagome, prospetti, sedime e caratteristiche tipologiche. Ma per gli immobili vincolati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, l’intervento resta ristrutturazione solo se fedele (stessa sagoma, volumetria, sedime e caratteristiche). Negli altri casi è nuova costruzione.

-2022 (D.L. n. 17/2022 conv. in Legge n. 34/2022 – “decreto energia”): per la prima volta si attenua la rigidità. Le aree tutelate ex art. 142 d.lgs. 42/2004 (aree vincolate per legge) vengono sottratte al regime restrittivo: anche qui la demolizione/ricostruzione diventa ristrutturazione edilizia, pur restando subordinata a permesso di costruire. La modifica nasce per favorire rigenerazione urbana e accesso ai bonus fiscali (Superbonus, Ecobonus, bonus ristrutturazioni).

-2022 (D.L. n. 50/2022 conv. in Legge n. 91/2022): l’estensione si amplia ulteriormente anche agli immobili ricadenti in aree tutelate ex art. 136, comma 1, lett. c) e d), d.lgs. 42/2004 (immobili e aree di notevole interesse pubblico).

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 3174/2025) ricostruisce l’evoluzione normativa sulla demolizione e ricostruzione e i limiti negli immobili vincolati.

13/08/2025

La sanatoria di piccolo ampliamento in edificio plurifamiliare richiede verifica volumetrica generale e di altri parametri.

06/08/2025

https://www.ingenio-web.it/articoli/terzo-condono-edilizio-quando-si-puo-ottenere-le-condizioni-ostative/

Il terzo condono edilizio in zona vincolata non si può ottenere se il vincolo di inedificabilità è preesistente all'esecuzione delle opere abusive e se le opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo non sono conformi alle norme e alle prescrizioni degli strumenti urbanisti...

03/08/2025

Dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 2215/2025 un vademecum sugli errori da evitare nelle pratiche di condono e sanatoria