28/12/2020
Quante volte, passeggiando nella nostra città, notiamo calcinacci per terra e zone transennate a seguito dell’intervento dei vigili del fuoco❓
Dovete sapere che, quando questo succede, oltre a ritenersi fortunati per il fatto che nessuno si è fatto male, si innesca un percorso obbligato al risanamento con tempi molto stretti.
Abbiamo pensato così di scrivere questo semplice post con il tentativo di sensibilizzare su tutti quei piccoli grandi pericoli che gravano sulla nostra testa ogni qualvolta che camminiamo per le vie della nostra città.
Fare un elenco di tutti gli elementi di rischio non è semplice, proviamo comunque a specificare i principali:
• lastre di intonaco;
• cornicioni;
• gronde;
• terrazzi;
• tegole;
• comignoli;
• persiane;
Ogni volta che cade qualcosa dalle nostre facciate senza che nessuno si faccia male possiamo ritenerci molto fortunati, ma è risaputo che affidarsi alla buona sorte non è mai un’ottima scelta. Inoltre anche nel caso fortunato in cui l’eventuale caduta di calcinacci, o altro, sulla strada non dovesse aver recato danni (o peggio) si innesca un meccanismo che, partendo dall’intervento dei Vigili del Fuoco per l’eliminazione del pericolo imminente e finendo con un ordinanza che obbliga i proprietari ad intervenire prontamente per eliminare definitivamente ogni possibile pericolo per la pubblica incolumità e, nel frattempo, sostenere le (ingenti) spese di suolo pubblico e di messa in sicurezza temporanea.
E le responsabilità❓
In caso di danni ai terzi la responsabilità è sempre della proprietà: del condominio per quanto riguarda la facciata o altre parti comuni o il singolo condomino nel caso, per esempio, di elementi caduti da un balcone aggettante che serve il singolo appartamento. Quando difatti a cadere (o a minacciare di cadere) sono parti del rivestimento della facciata di un edificio condominiale, responsabile per le conseguenti lesioni personali provocate a soggetti terzi sarà l’Amministratore di condominio, nella sua posizione di garante e custode delle parti comuni.
L’Amministratore di condominio dovrà pertanto attivarsi, in via preventiva, per eliminare ogni situazione che rappresenti, o anche solo potenzialmente individui, un pericolo per l’incolumità di terzi (ad esempio limitando l’accesso o il transito nelle zone pericolanti con delle transenne e specifici segnali). In caso contrario, egli risponde per reato di omessa rimozione del pericolo all’incolumità pubblica di chiunque acceda in quei luoghi, e per l’eventuale evento dannoso che deriva dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o cattiva manutenzione dell’immobile.
L’Amministratore non potrà esimersi da responsabilità né dimostrando di non aver ottenuto autorizzazione dai condomini al ripristino della parte comune a seguito di opportuna deliberazione assembleare, né scaricando la colpa sui condomini morosi a causa delle cui inadempienze, ad esempio, non è stato possibile istituire un fondo per lavori urgenti.
Se l’Amministratore vuole evitare condanne penali dovrà quindi intervenire sugli effetti, limitandoli, anziché sulla causa della rovina❗❗❗
Se invece a distaccarsi sono frammenti di balconi (cosiddetti aggettanti) da considerarsi prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, responsabile sarà esclusivamente il proprietario dell’immobile a cui il balcone fa capo. Il singolo condomino ha quindi l’obbligo di agire in prevenzione e di predisporre i lavori necessari per la rimozione del pericolo insistente sul balcone di sua esclusiva proprietà. In caso contrario, egli risponde penalmente per reato di “omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina” (articolo 677 codice penale) che gli comporterà la condanna al pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria, fino addirittura a prevedere la pena della reclusione sino a sei mesi nel caso in cui l’evento abbia arrecato danni a persone. Ma, supponiamo a danno verificatosi… il proprietario come può liberarsi da questa responsabilità? Solo nel caso in cui fornisca la prova che i danni causati dalla rovina dell’edificio non siano riconducibili a un difetto di manutenzione o ad un vizio di costruzione ma ad un evento che lui non poteva prevedere e, quindi, che non poteva evitare.
Potrebbe inoltre accadere che un soggetto terzo danneggiato dalla caduta di parte di facciata dell’edificio (o comunque di una parte “comune” dell’edificio) chiami in causa il Condominio, inteso come insieme di comproprietari: il condominio può a sua volta invocare la responsabilità dell’Amministratore e dichiararsi esente da colpe❓
La risposta è Si e No.
Il Condominio si libererà provando il caso fortuito rimanendo tuttavia responsabile per fatto illecito (articolo 2051 codice civile) provocato dalle cose in custodia. Potrà però condividere la sua responsabilità con la figura dell’Amministratore che, a sua volta, sarà chiamato in causa per tenere indenne il Condominio a cui è legato da funzione di garanzia sulla gestione dei beni comuni. La prova liberatoria per l’Amministratore sta nel dimostrare l’assenza di colpa nella causa del danno.
Infine è utile precisare che… se a cadere è un frontalino, o comunque tutto ciò che è elemento decorativo del balcone, la responsabilità per danno a cose e persone ricade indistintamente su tutti i condomini. Se a staccarsi è il pavimento di un balcone, responsabile per i danni causati è il proprietario del balcone nella sua parte superiore. Se a staccarsi invece è l’intonaco sottostante un balcone, la responsabilità ricade sul condomino proprietario dell’appartamento sottostante il predetto balcone.
Ma allora che cosa fare❓
La risposta è semplice: intervenire preventivamente. È sicuramente la soluzione preferibile, non solo perché evita di assumersi rischi e responsabilità, ma anche perché è la soluzione economicamente più sostenibile in quanto permette di pianificare i lavori. In caso di evidenti rischi di caduta non è necessario effettuare i lavori di manutenzione straordinaria immediatamente: con un intervento più economico effettuato con un cestello è possibile rimuovere gli elementi a rischio imminente e programmare gli interventi di manutenzione più avanti. In parole semplici è fondamentale programmare gli interventi.
Lavorare in emergenza, dopo il crollo di una porzione di cornicione o la caduta di frontalini pericolanti con il rischio di recare danni gravi a terzi per colpa della noncuranza della gente, non è mai la scelta giusta in un paese civile❗❗❗
Nei commenti troverete il link dove eseguiamo alcuni lavori di messa in sicurezza.
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