13/08/2025
Planeación de proyectos verticales: errores comunes y cómo evitarlos
Si estás desarrollando un proyecto vertical, sabes que cada decisión en la etapa de planeación puede marcar la diferencia entre un éxito rentable y un problema que te persiga durante años. En más de dos décadas trabajando en gerencia de proyectos, he visto cómo errores en presupuesto, tiempos, sistemas constructivos, logística o coordinación pueden costar millones de pesos y meses de retraso.
He tenido la oportunidad de liderar desarrollos en entornos urbanos complejos, como un proyecto de usos mixtos en el centro de Monterrey (más de 70,000 m² de construcción) y una torre en la zona Miravalle. En ambos casos, la clave para evitar tropiezos estuvo en anticipar riesgos antes de que se convirtieran en crisis.
En este artículo te comparto las cinco áreas donde he visto que se cometen los errores más graves en la planeación de proyectos en altura.
Error #1: Usar presupuestos genéricos o desactualizados
He visto modelos financieros que parten de supuestos irreales: usan costos paramétricos de otros proyectos con distinto nivel socioeconómico, ubicación, acabados o sistemas constructivos. Esto distorsiona la viabilidad y genera expectativas difíciles de cumplir.
Por ejemplo, en un proyecto de usos mixtos en Monterrey, el presupuesto inicial del desarrollador estaba cientos de millones de pesos por debajo del Presupuesto Base que hicimos con la información real del proyecto, porque se había tomado como referencia otra tipología de torre.
Error #2: Subestimar la complejidad de la subestructura
Al planear tiempos y costos, es común enfocarse en la superestructura (planta baja hacia arriba) y minimizar el impacto de cimentaciones, sótanos y contenciones, que suelen ser más inciertas y críticas. Esto lleva a retrasos y sobrecostos importantes.
Error #3: Elegir sistemas constructivos sin prever su impacto
Seleccionar un sistema estructural únicamente por costo o rapidez, sin evaluar cómo afectará la flexibilidad del diseño o la integración de las instalaciones, puede generar problemas importantes en obra. Por ejemplo, una losa postensada mal planificada puede provocar interferencias visibles en espacios reducidos como baños pequeños, y corregirlo en esa etapa puede ser costoso y retrasar el programa.
Error #4: Subestimar la logística en entornos urbanos
No prever, desde etapas tempranas, limitaciones como horarios de colado, niveles de ruido, accesos reducidos, parquímetros o espacio para maquinaria puede generar conflictos con vecinos y autoridades, y afectar gravemente el programa de obra.
En el desarrollo de usos mixtos en el centro de Monterrey, las restricciones por ubicación nos obligaron a buscar soluciones creativas para ubicar la bomba de concreto y organizar la llegada de camiones sin bloquear la vía pública.
Error #5: Separar diseño arquitectónico y gerencia
Contratar al arquitecto sin un tope presupuestal y sumar a la gerencia después deja la puerta abierta a que el proyecto se sobredimensione. Esto es especialmente evidente cuando se contrata a despachos extranjeros: muchas veces presentan propuestas arquitectónicas muy atractivas en lo estético, pero que están desconectadas de la realidad técnica, normativa o financiera del mercado local.
Sin una figura que les ponga límites claros o los mantenga alineados con las expectativas del modelo de negocio, el resultado puede ser un diseño difícil —o imposible— de ejecutar sin sobrepasar costos y tiempos.
