28/01/2022
Domy bez pozwolenia do 70m2 – czy warto?
Rozmawiałem ostatnio z różnymi klientami na temat „domów do 70m2”. Zauważyłem, że jest sporo niezrozumienia w tym temacie. Przedstawiam tekst, który ma na celu wyjaśnić zagadnienie. Zwracam szczególną uwagę na to jakie realne korzyści dla inwestora wynikają z tej zmiany.
Według informacji ze strony rządowej zmiany są adresowane dla osób, które chcą zbudować:
- nieduży, jednorodzinny, wolnostojący dom
- o powierzchni zabudowy do 70m2
- na własne potrzeby mieszkaniowe
Według ustawodawcy inwestor zyskuje:
- Ułatwienie budowy niedużego domu jednorodzinnego w uproszczonej procedurze.
- Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkalnych.
- Brak konieczności zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.
- W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy będą wydawane w terminie 21 dni.
Co wolno zbudować?
O tym co możemy zbudować bez pozwolenia na budowę czytamy w ustawie Prawo Budowlane , artykuł 29, ustęp 1) pkt 1a:
Art. 29
1. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa:
1a) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 , których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;
Wyjaśniam powyższe zdanie:
wolno stojący – nie bliźniak, nie szeregowiec. Samotny, pojedynczy dom.
dwukondygnacyjnych – parter + piętro lub parter + poddasze użytkowe
budynków mieszkalnych jednorodzinnych – nie usługowy, nie biuro, nie hotel, nie dwóch sąsiadów z dwoma osobnymi wejściami
powierzchni zabudowy do 70 m2 – tyle miejsca może zająć budowa na trawniku. Wymiary do policzenia tej powierzchni mierzone są od zewnętrznej krawędzi ocieplonej i otynkowanej ściany. Na przykład prostokąt o wymiarach skrajnych 7m x 10m. To oznacza, że jeśli dopuszczalna jest druga kondygnacja to dom może mieć powierzchnię użytkową około 110m2. 110m2 a nie 140m2 bo grubość ścian zewnętrznych i wewnętrznych zmniejszą powierzchnię użytkową.
obszar oddziaływania
Najkrócej rzecz ujmując, chodzi o to aby:
- jeśli sąsiednie działki nie są zabudowane: budynek na naszej działce nie spowodował ograniczenia w możliwości wybudowania nowego budynku na działkach sąsiednich
- jeśli sąsiednie działki są już zabudowane: budynek na naszej działce nie spowodował ograniczenia w użytkowaniu budynków na działkach sąsiednich
Oznacza to, że to to co chcemy wybudować nie może wpływać na działki sąsiednie.
Komentarz:
w pewnych przypadkach może okazać się to niemożliwe do spełnienia. Jednym z warunków jest to aby budynek nie powodował powstania cienia (ograniczenie słońca) na działce sąsiedniej. Jeśli cień od naszego budynku ingeruje zbyt mocno w działkę sąsiednią, wówczas nie jest spełniony warunek z punktu 1a) – na taki projekt może zostać złożony protest sąsiada po tym jak budynek zostanie wybudowany.
budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora
Inwestor pod rygorem odpowiedzialności karnej musi złożyć oświadczenie. Wątpliwość się pojawia w sytuacji kiedy:
- nie jest to jedyna nieruchomość, którą posiada inwestor
- inwestor chce sprzedać nieruchomość niedługo po wybudowaniu
- inwestor chce wynająć nieruchomość
Oświadczenia, jakie musi złożyć inwestor
- oświadczenie, że budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, zawierające klauzulę: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”; klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;
- oświadczenie, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna
- oświadczenie, że inwestor przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (w przypadku braku kierownika budowy)
- oświadczenie, że dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku w sposób zgodny z odpowiednimi przepisami (w przypadku braku kierownika budowy)
- oświadczenie zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi (w przypadku braku kierownika budowy)
Kolejność czynności w przypadku „domu do 70m2 bez pozwolenia”
1. Sprawdzenie czy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
2. Jeśli działka znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), wówczas trzeba wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Urząd ma 21 dni na wydanie takich warunków (WZ).
3. Przygotowanie projektu domu. Projekt musi uwzględniać wymagania podane w MPZP lub WZ. Projekt musi być wykonany także zgodnie z innymi normami i aktami prawnymi. Za to, że dokumentacja projektowa jest kompletna odpowiada inwestor, składając oświadczenie.
4. Zgłoszenie planowanej budowy do właściwego urzędu.
5. Rozpoczęcie budowy można rozpocząć po zgłoszeniu do urzędu. Urząd nie będzie dokonywał sprawdzenia, a także nie będzie mógł wnieść sprzeciwu dotyczącego takiej budowy.
6. Do użytkowania budynku można przystąpić 14 dni od zawiadomienia urzędu o zakończeniu budowy, jeśli w tym terminie urząd nie zgłosi sprzeciwu.
Komentarz:
Właściwy organ nie weryfikuje projektu przed rozpoczęciem budowy, ale ma 14 dni na wydanie sprzeciwu na użytkowanie po zakończeniu budowy. Może powodować to wątpliwość czy zrealizowana budowa nie zostanie zakwestionowana po jej całkowitym wykonaniu.
Jaka jest korzyść dla inwestora:
- 21 dni zamiast 90 dni w przypadku oczekiwania na warunki zabudowy
- 0 dni zamiast 65 dni oczekiwania na pozwolenie na budowę
- możliwość nie ponoszenia kosztów wynagrodzenia dla kierownika budowy
- 0zł za projekt (rząd zapowiedział powstanie bazy takich projektów) zamiast 3000zł + koszty adaptacji w przypadku projektu typowego lub kilkunastu tysięcy za projekt indywidualny (na początku lutego 2022 baza projektów darmowych nie funkcjonuje)
Jakie są ryzyka dla inwestora:
- odpowiedzialność za złożenie fałszywego oświadczenia związanego z tym, że budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych
- odpowiedzialność związana z tym, że dokumentacja projektowa jest niekompletna
- odpowiedzialność związana z kierowaniem budową (w przypadku braku kierownika budowy)
- odpowiedzialność związana z wykonaniem budowy niezgodnie z projektem lub przepisami techniczno-budowlanymi (w przypadku braku kierownika budowy)
Porównanie korzyści i ryzyk
Korzyści można podsumować jako przyspieszenie czasu oczekiwania i zmniejszenie kosztów:
- czas krótszy o 4 miesiące
- maksymalne oszczędności dochodzące do 20 000zł w przypadku projektu z darmowej bazy stworzonej przez rząd i braku kierownika budowy. (na początku lutego 2022 baza projektów darmowych nie funkcjonuje)
Ryzyko może dotyczyć kwestii prawnych i finansowych:
- odpowiedzialność karna z tytułu złożonych oświadczeń. Na przykład w przypadku ciężkiego wypadku na budowie inwestor, który podpisał oświadczenie, że pełni funkcję kierownika budowy odpowiada tak, jakby spowodował ten wypadek. Konsekwencje mogą być rozłożone na całe życie i obejmować dożywotnie odszkodowanie dla ofiary wypadku, wyrok sądowy dla sprawcy wypadku.
- w przypadku wykonania projektu niezgodnie z przepisami urząd może wezwać do naprawienia niezgodności. Koszty takich prac mogą być trudne do przewidzenia.
Komentarz końcowy
Koszty przygotowania projektu i prowadzenia budowy w przypadku powierzenia tych czynności osobom z odpowiednimi uprawnieniami stanowią około 5% kosztów całej inwestycji.
Początek lutego 2022 inflacja zbliża się do 10%. Wzrost cen energii dla przedsiębiorców to nawet 300%. Wzrost kosztów niektórych materiałów budowlanych przekracza 30%.
Jak bardzo inwestor jest zdeterminowany do szukania oszczędności? Ile osób będzie gotowych przejąć na siebie odpowiedzialność w dziedzinie, która jest im całkowicie obca? Czy inwestor mający w perspektywie wydać 500 000zł zechce ponosić poważne ryzyko w celu zaoszczędzenia 18000zł?
W Prawie Budowlanym zawsze była możliwość budowania domów na zgłoszenie i to bez ograniczenia związanego z 70m2, Art.28 ust. 1, pkt 1:
Art. 29. 1. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: 1) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
