24/06/2025
Odbierałem osiedle Przy Ryżowej od Dom Development
„… jest dobrze, ale zawsze mogłoby być trochę lepiej …”
Osiedle Przy Ryżowej to stosunkowo niewielkie (150 mieszkań) osiedle budowane (jak sama nazwa wskazuje przy ulicy Ryżowej) w Warszawie przez jednego z najlepszych ogólnopolskich deweloperów, jakim jest Dom Development. Generalnym wykonawcą jest Dom Construction, czyli spółka córka Dom Development.
Osiedle robi dobre pierwsze wrażenie. Teren jest uporządkowany, mieszkania są posprzątane, a okna umyte. Profesjonalizm. Wszystkie mieszkania są wyposażone w obowiązkowe od grudnia autonomiczne czujki dymu. Niestety nie jest tak wszędzie. Są deweloperzy, którzy nie stosują się do obowiązującego prawa.
W czasie odbiorów mieszkań przedstawiciele Dom Development są bardzo pozytywnie nastawieni do nabywców mieszkań, co zresztą od wielu lat jest standardem u tego dewelopera. Jednym słowem od strony przygotowania do odbiorów jak i podejścia do nabywców mieszkań deweloperowi nie można nie tylko niczego zarzucić deweloperowi, a wręcz trzeba go głośno pochwalić. Szkoda, że takie podejście do klientów nie wszędzie jest standardem.
Ściany w odbieranych mieszkaniach są dobrze spionowane. Kąty proste pomiędzy ścianami nie budzą najmniejszych zastrzeżeń, a jeżeli już gdzieś jest minimalna ponadnormatywna odchyłka, to w miejscu, które nie ma wpływu na aranżację mieszkania. Farba dobrze przylega do tynku. Nie powinno być problemów z malowaniem ścian.
Wylewka betonowa (szlichta, jastrych) jest dobrej jakości – sprężystość betonu jest normatywna. Tylko w jednym miejscu znalazłem ponadnormatywną odchyłkę od poziomu. Usterka została naprawiona jeszcze w trakcie odbioru.
Sufity są dobrze spoziomowane – nie zlokalizowałem ugięć stropu, które utrudniałyby montaż np. szafek kuchennych.
Drzwi do mieszkań firmy Jakra o odporności na włamanie w klasie RC3 są prawidłowo zamontowane. Ościeżnice są ustawione prawidłowo, skrzydła drzwi dobrze do nich przylegają po zamknięciu i nie występują przedmuchy powietrza.
Stolarka okienna jest zamontowana prawidłowo – ościeżnice są ustawione pionowe, a skrzydła dobrze do nich dopasowane.
Do nawiewników/nawietrzaków nie miałem żadnych zastrzeżeń. Wszystkie były sprawne. Jedynie tylko jeden nawietrzak ścienny był nieprawidłowo zamocowany.
W sprawdzanych mieszkaniach nie było żadnych usterek w instalacji elektrycznej. Wszystkie obwody były wykonane prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podobnie instalacje teletechniczne były wykonane prawidłowo, a do każdego gniazda antenowego w mieszkaniach był doprowadzony sygnał cyfrowej telewizji naziemnej DVBT.
Instalacje wody użytkowej są wykonane w systemie TECE, który wizualnie jest bardzo podobny do znacznie bardziej popularnego Kan Therm Push. Obydwa systemy są porównywalne, ale trzeba pamiętać przy wszelkich przeróbkach instalacji, żeby nie stosować rur „kanowskich” do systemu TECE. Rury w obydwu systemach są bardzo podobne, ale mają różne tolerancje wymiarowe. Na pierwszy rzut oka rura Kan pasuje do TECE, ale takie połączenie może się skończyć rozszczelnieniem instalacji i zalaniem mieszkania zarówno własnego jak i sąsiadów.
Balkony, które są zamocowane na termicznych łącznikach tzw. isokorbach, są bardzo ładnie wykonane. Nie miałem żadnych zastrzeżeń co do jakości wykonania.
Czy zatem były jakieś minusy? Niestety tak, ale nie było ich wiele.
W większości mieszkań w kilku miejscach na ścianach zlokalizowałem odspojony tynk. Deweloper jest jednak dobrze przygotowany na takie sytuacje. Pracownicy dewelopera jeszcze w czasie odbioru rozpoczynają prace naprawcze i skuwają tynk nieprzylegający do podkładu. Jak to wygląda można zobaczyć na zamieszczonych fotografiach.
Niektóre parapety zewnętrzne potrafią mieć odwrotne nachylenie, czyli występuje na nich przeciwspadek uniemożliwiający pełny odpływ wody opadowej. Zdecydowane niedopatrzenie montażysty. Deweloper nie uchyla się od usunięcia usterki, ale trzeba ją znaleźć
Mieszkania oferowane przez Dom Development nie są pozbawione drobnych wad wykonawczych. Głównie są to wady estetyczne. Nie stwierdziłem żadnej wady związanej z nieprawidłową konstrukcją budynku.
Jako system kontroli dostępu zostało zastosowane rozwiązanie Came BPT. System jest prawny i działa poprawnie, ale warto wiedzieć, że nie zabezpiecza on przed wejściem złodziei i sprytnych domokrążców na klatki schodowe. Tajemnicą poliszynela jest metoda otwarcia drzwi wejściowych zabezpieczonych tym systemem.
Reasumując trzeba uczciwie powiedzieć, że Przy Ryżowej nie jest źle, wręcz jest dobrze, ale zawsze mogłoby być trochę lepiej. Lubię odbiory w Dom Development.
mgr inż. Marek Żabicki
tel. 603 769 359
