15/07/2026
/GWIAŹDZISTA 14-16
Konsekwentna realizacja programu naprawczego Wspólnoty – case study
/SYTUACJA ZASTANA
Już po pierwszym spotkaniu w 2023 roku z grupą mieszkańców Wspólnoty Gwiaździsta 14-16 we Wrocławiu zorientowaliśmy się, w jak głębokich kłopotach znajdowała się ta Wspólnota: zapaść finansowa, ogromne, nawet dwuletnie opóźnienia w przyjmowaniu niezbędnych uchwał, w tym planów gospodarczych (wskutek niskiej aktywności zarządcy, jak i braku zaufania mieszkańców do jego działań), szereg wad nieruchomości przy braku skutecznych działań zarządcy wobec dewelopera, słaba komunikacja z mieszkańcami, brak transparentności, podejrzenia konfliktu interesów, niedoinwestowanie wspólnoty.
Czyli idealny temat dla :)
/PLAN DZIAŁANIA
W takiej sytuacji należało zacząć od zebrania, na którym odsunięty zostanie zarządca, któremu zarząd nieruchomością powierzył deweloper, i powołany zarząd właścicielski. Jednak w rozmowach z pełnomocnikami mieszkańców wyłoniła się na tyle poważna determinacja do działań, że przyjęliśmy plan, aby, wykorzystując zaufanie Wspólnoty i treść udzielonych pełnomocnictw, już na takim zebraniu przyjąć kilka kluczowych uchwał niezbędnych do szybkiej poprawy sytuacji Wspólnoty.
/NOWE PORZĄDKI
Pomysł zrealizowaliśmy, i już w maju 2024 roku mieliśmy w ręku, jako nowy administrator wspierający świeżo powołany zarząd osobowy, następujące narzędzia:
✅ uchwałę o cesji roszczeń członków wspólnoty z tytułu wad części wspólnych na wspólnotę,
✅ znaczne podwyższenie Funduszu Remontowego,
✅ możliwość dysponowania Funduszem przez zarząd do przeprowadzenia najważniejszych modernizacji, zmierzających do wypracowania oszczędności (np. instalacji kompensatorów mocy biernej w celu zmniejszenia zawyżonych przez lata rachunków za energię elektryczną)
/DALSZE KROKI
W kolejnym okresie skupiliśmy się na ustabilizowaniu sytuacji finansowej, poprzez:
➡nowelizację planu gospodarczego, uchwałą przyjętą w niezwykłym jak na tą Wspólnotę tempie – 3,5 miesiąca,
➡uporządkowanie gospodarki finansowej i bieżącej ewidencji kosztów,
➡renegocjacje z kontrahentami i terminowe regulowanie zobowiązań wobec kontrahentów,
➡poprawę ściągalności należności od właścicieli lokali,
➡racjonalizację kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości,
➡systematyczne odbudowywanie rezerw finansowych,
➡eliminacja usług świadczonych przez firmy kontrolowane przez zarządcę i jego pracowników
➡zmianę firmy świadczącej usługę ochrony (roczna oszczędność ok. 100 tys. zł),
➡montaż dławików mocy biernej (roczna oszczędność ok. 40 tys. zł)
Wszystkie cele osiągnęliśmy już na koniec 2025 roku, z nowym planem gospodarczym przyjętym już w sierpniu tego roku.
Za nami także pierwsza prawomocna wygrana przez Wspólnotę sprawa sądowa z byłym zarządcą. W przygotowaniu są kolejne sprawy odszkodowawcze.
/DZIAŁANIA WOBEC DEWELOPERA
Równocześnie egzekwowaliśmy od dewelopera usunięcie wad w nieruchomości wspólnej. Tutaj kluczowe było przygotowanie obszernego audytu technicznego nieruchomości przez inżynierów Działu Technicznego Prime Project i formalne, pierwsze wezwanie dewelopera do usunięcia wszystkich wad przez Wspólnotę, która wreszcie miała legitymację do działania. W efekcie Wspólnota uzyskała od dewelopera terminy usuwania przyjętych wad oraz deweloper zgodził się na ponowne rozpatrzenie usunięcia części wad do usunięcia pomimo pierwotnego zaliczenia ich do puli wad odrzuconych (za administracji poprzedniego zarządcy). W efekcie prace naprawcze w znakomitej większości zostały już przeprowadzone, a większość zgłoszonych wad usunięta skutecznie i bez zastrzeżeń ze strony Wspólnoty. Cały proces usuwania wad przeprowadzany jest pod nadzorem inspektorów branżowych z ramienia Prime Project oraz zarządcy operacyjnego.
Oznacza to, że Wspólnota Mieszkaniowa nie będzie zobowiązana do ponoszenia kosztów koniecznych napraw i remontów ze środków własnych. Podjęte działania pozwoliły na ochronę Funduszu Remontowego Wspólnoty oraz uniknięcie jego obciążenia wydatkami, które zgodnie z odpowiedzialnością dewelopera nie powinny być finansowane przez właścicieli lokali.
/CO JESZCZE PRZED NAMI
Obecnie pracujemy z zarządem Wspólnoty nad dalszymi modernizacjami i oszczędnościami, w tym
👉 analizą zamówionej mocy cieplnej w celu zgłoszenia zmiany do Fortum,
👉 modernizacją systemu monitoringu, umożliwiającą rezygnację z ochrony fizycznej,
👉 zmianą firm świadczących usługi przeglądów systemów i urządzeń technicznych (separatory, hydrofornie, wentylacja, centrala ppoż. itp.)
/PODSUMOWANIE
W ciągu dwóch lat uporządkowaliśmy trudną sytuację Wspólnoty, tworząc solidne podstawy do dalszego bezpiecznego zarządzania nieruchomością.
W tym czasie uzdrowiliśmy i stabilizujemy finanse, zoptymalizowaliśmy koszty oraz skuteczne egzekwujemy rękojmię dewelopera. Konsekwentnie odbudowujemy też zaufanie mieszkańców do działań zarządu i administratora, wyczerpująco informując ich o celach naszych działań.
W efekcie Wspólnota zyskała solidny fundament do dalszego, bezpiecznego zarządzania oraz uniknęła obciążenia kosztami napraw, które nie powinny obciążać jej budżetu.
Jak widać, nie boimy się trudnych przypadków. Każdą wspólnotę możemy wyprowadzić na prostą, to rezultat naszego doświadczenia, wiedzy i determinacji w dążeniu do celu.
