07/09/2026
Iată principalele obligații pe care le are un dezvoltator imobiliar conform acestui cadru legislativ reformat:
1. Limitarea strictă a avansului încasat
Plafonare avans: Dezvoltatorul nu mai poate solicita avansuri uriașe (ex. 80-100%) în faza de proiect.
Concret, legea stabilește praguri clare pentru avansul maxim pe care îl poate percepe dezvoltatorul înainte de recepția finală:
Maxim 10% la momentul încheierii promisiunii de vânzare (antecontractului).
Până la 40% dacă dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare/garanție bancară care protejează banii cumpărătorului în caz de nefinalizare a blocului.
2. Notarea obligatorie a promisiunilor în Cărțile Funciare (CF)
Dezvoltatorul are obligația ca toate antecontractele (promisiunile de vânzare) să fie notate în Cartea Funciară a imobilului/terenului în termen scurt de la autentificarea notarială.
Scopul: Blochează posibilitatea ca un dezvoltator să vândă sau să ipotecheze același apartament de două sau mai multe ori către cumpărători diferiți.
3. Conturi escrow / Utilizarea restricționată a avansurilor
Banii încasați cu titlu de avans de la cumpărători nu mai pot fi folosiți liber de dezvoltator pentru achiziții personale sau alte șantiere.
Avansurile trebuie virate în conturi bancare speciale (de tip escrow/destinație specială) și pot fi eliberate/utilizate de dezvoltator doar pentru finanțarea construcției imobilului respectiv, eșalonat, pe măsură ce se justifică stadiul lucrărilor.
4. Transparență și documentare obligatorie la antecontract
Dezvoltatorul are obligația să pună la dispoziția cumpărătorului și notatului public, înainte de semnarea promisiunii:
Autorizația de construire valabilă.
Proiectul tehnic vizat spre neschimbare.
Dovada proprietății/dreptului de construire asupra terenului.
Graficul clar de execuție a lucrărilor și termenul ferm de recepție și predare a cărții tehnice.
5. Asigurări și garanții de bună execuție
Dacă dezvoltatorul dorește să încaseze avansuri mai mari decât pragul minim de bază, este obligat să contracteze polițe de asigurare de risc financiar/de neexecutare sau garanții bancare care să ramburseze cumpărătorului sumele achitate în caz de insolvență, faliment sau abandon al șantierului.
Prin această lege, dezvoltatorul își pierde dreptul de a se finanța integral din banii clienților fără garanții bancare/asigurări și devine obligat la o transparență totală prin cartea funciară și conturile cu destinație specială.
