24/03/2024
Salutare tuturor!
Vă recomand călduros să acordați 𝐟𝐨𝐚𝐫𝐭𝐞 𝐟𝐨𝐚𝐫𝐭𝐞 𝐦𝐚𝐫𝐞 𝐚𝐭𝐞𝐧𝙩̦𝐢𝐞 draftului de contract cu executantul. Ca diriginte de șantier, am găsit de multe ori tot felul de prevederi aberante. Pe unele le-aș numi chiar ilegale. Bineînțeles că majoritatea erau în defavoarea beneficiarului. La ce aspecte să fiți deosebit de atenți:
𝟭. 𝗢𝗯𝗶𝗲𝗰𝘁𝘂𝗹 𝗰𝗼𝗻𝘁𝗿𝗮𝗰𝘁𝘂𝗹𝘂𝗶
Recomand să se menționeze clar titlul din autorizație / documentația tehnică, adresa lucrării, autorizația de construire și documentația tehnică în baza căreia trebuie executată. Exemplu: “Construire locuință unifamilială cu regim de înălțime P+E, la adresa …, conform prevederilor autorizației de construire nr. … și a documentației tehnice nr. …”
𝟮. 𝗡𝘂 𝗮𝗰𝗰𝗲𝗽𝘁𝗮𝘁̦𝗶 𝗳𝘂𝗿𝗺𝘂𝗹𝗮̆𝗿𝗶𝗹𝗲 𝗱𝗲 𝘁𝗶𝗽𝘂𝗹 “𝗹𝗮 𝗿𝗼𝘀̦𝘂”, “𝗹𝗮 𝗴𝗿𝗶”, “𝗹𝗮 𝗰𝗵𝗲𝗶𝗲”, 𝗲𝘁𝗰.
Nu am găsit niciun cadru legislativ care să definească acești termeni din jargonul de pe șantier. Trebuie menționate foarte clar etapele sau stadiul fizic până la care se vor executa lucrările contractate.
𝟯. 𝗗𝘂𝗿𝗮𝘁𝗮 𝗰𝗼𝗻𝘁𝗿𝗮𝗰𝘁𝘂𝗹𝘂𝗶
Să fie menționat clar termenul de execuție. Recomand să includeți și un grafic de execuție a lucrărilor ca anexă la contract.
𝟰. 𝗣𝗿𝗲𝘁̦𝘂𝗹 𝗰𝗼𝗻𝘁𝗿𝗮𝗰𝘁𝘂𝗹𝘂𝗶 𝘀̦𝗶 𝗺𝗼𝗱𝗮𝗹𝗶𝘁𝗮̆𝘁̦𝗶𝗹𝗲 𝗱𝗲 𝗽𝗹𝗮𝘁𝗮̆
Aici totul trebuie să fie foarte clar definit. Care e valoarea lucrărilor, cm se eșalonează plățile, include sau nu include T.V.A., se referă la manoperă sau la material plus manoperă. Cel mai probabil va exista un deviz al lucrărilor ca anexă la contract.
𝟱. 𝗚𝗮𝗿𝗮𝗻𝘁̦𝗶𝗶
Acesta e principalul motiv pentru care scriu acest articol. Mare atenție la ce garanții semnați!
Conform legii 10/95 cu modificările ulterioare, art. 7, alin (3):
“Perioada de garanţie se prevede în contractele încheiate între părţi, în funcţie de categoriile de importanţă ale construcţiilor stabilite potrivit legii, şi va avea o durată minimă, după cm urmează:
- 5 ani pentru construcţiile încadrate în categoriile de importanţă A şi B;
- 3 ani pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă C;
- 1 an pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă D.
Perioada de garanţie se prelungeşte cu perioada remedierii defectelor calitative constatate în această perioadă. “
Conform aceleiași legi, art. 30:
“Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia autorizat, dirigintele de şantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie în vigoare la data realizării ei.”
În concluzie, 𝘀𝘁𝗿𝘂𝗰𝘁𝘂𝗿𝗮 𝗱𝗲 𝗿𝗲𝘇𝗶𝘀𝘁𝗲𝗻𝘁̦𝗮̆ 𝗻𝘂 𝗮𝗿𝗲 𝘁𝗲𝗿𝗺𝗲𝗻 𝗱𝗲 𝗴𝗮𝗿𝗮𝗻𝘁̦𝗶𝗲. Nu acceptați termeni de genul 3, 5, 10, etc. ani. Puteți menționa în contract “conform prevederilor legale” pentru lucrările de realizare a structurii de rezistență.
Pentru finisaje, instalații și alte tipuri de lucrări puteți agrea minim termenii legali enumerați mai sus, în funcție de categoria de importanță în care a fost încadrată lucrarea dvs.
𝟲. 𝗢𝗯𝗹𝗶𝗴𝗮𝘁̦𝗶𝗶𝗹𝗲 𝗽𝗮̆𝗿𝘁̦𝗶𝗹𝗼𝗿
Neapărat trebuie să fie menționat în contract faptul că executantul răspunde conform prevederilor legale în vigoare. Dacă vreți să vedeți care sunt o parte importantă din acestea, vă recomand să parcurgeți secțiunea privind obligațiile părților din legea 10/1995 cu modificările și completările ulterioare. Citiți și articolul pe care l-am scris despre Obligațiile și răspunderile executanților.
𝟳. 𝗔𝗹𝘁𝗲 𝗿𝗲𝗰𝗼𝗺𝗮𝗻𝗱𝗮̆𝗿𝗶
- Să aveți posibilitatea de reziliere unilaterală a contractului, mai ales dacă va deveni clar încă de la început că ați greșit când ați ales constructorul respectiv
- Să stabiliți clar căile de comunicare. Recomand să includeți posibilitatea comunicării prin poșta electronică la adresele de e-mail stabilite în contract.
- Chiar dacă executantul e obligat implicit prin prevederile legii 10/1995, să se menționeze clar prin contract că trebuie să dispună de un responsabil tehnic cu execuția, dar și de un șef de șantier cu studii tehnice superioare dacă construcția e încadrată în categoriile A, B și C (vezi NE 012-2/2022)
În plus, față de toate cele menționate în acest articol, vă recomand călduros să consultați un avocat pentru verificarea prevederilor contractuale din punct de vedere juridic. Având în vedere valoarea considerabilă a lucrărilor, tariful pe care un avocat în va percepe pentru un astfel de serviciu va fi nesemnificativ, dar poate elimina potențiale riscuri foarte costisitoare.
Vă las câteva extrase dintr-un contract pe care l-am citit recent.
