20/09/2022
Nhận thấy nhu cầu của người mua ở thực rất lớn, những người có tài chính không đủ để mua nhà ở Sài Gòn, anh Q. đã tìm kiếm những căn nhà cấp 4 xuống cấp tại huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai (giáp ranh TP.HCM) rồi cải tạo, nâng cấp lên bán lại. Mỗi căn nhà bán ra, anh Q thu chênh ít nhất 200-300 triệu đồng trong vòng vài tháng.
Vốn là dân tỷnh lẻ vào Nam lập nghiệp, anh Q từ 2 bàn tay trắng trở thành một NĐT sành sỏi trên thị trường BĐS. Trước khi điều hành một sàn giao dịch BĐS tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) thì chàng trai 32 tuổi này đã là NĐT nhà nát, thu về lợi nhuận khá tốt trong khoảng thời gian 2016-2018 và hiện vẫn “hái ra tiền” từ việc đầu tư này.
Vào thị trường đúng thời điểm đất nền nóng sốt (2017-2018), NĐT này cho biết, lúc đó, đất sốt nên ai ai cũng đi mua đất rồi bán lại nên những căn nhà riêng lẻ xây sẵn trên địa bàn rất khó bán, nhất là những căn nhà cấp 4 xuống cấp. Sau thời điểm đó đất nền có dấu hiệu “hạ nhiệt” cũng là lúc anh Q quan sát thấy, bên cạnh các NĐT thì Nhơn Trạch bắt đầu xuất hiện lượng nhất định người ở thực từ Sài Gòn về tìm chốn an cư (chủ yếu là dân tỷnh lẻ làm việc tại Tp.HCM).
Nhu cầu của đa số họ là cần ở những căn nhà không quá lớn nhưng sạch sẽ chứ không phải là những căn nhà cấp 4 lụp xụp như hiện trạng hiện có trên địa bàn. Họ là những người không đủ tài chính để mua nhà ở Sài Gòn, tìm về khu vực giáp ranh để mua ở nhưng lại mong muốn có được chỗ khang trang hơn so với dân bản xứ ở đây.
“Khi đó, các căn nhà cấp 4 đã xuống cấp mà dân bản địa có nhu cầu bán lại giá khá mềm, chỉ nhích hơn giá đất chút đỉnh, thậm chí bằng giá. Tôi đã mua 3 căn với giá hơn 1.6 tỷ đồng/3 căn (mỗi căn chỉ khoảng hơn 500 triệu đồng, số tiền có được từ việc môi giới nhà đất trước đó). Mua xong, tôi đầu tư thêm chút tiền để sửa sang, nâng cấp cho mới bên trong lẫn bên ngoài căn nhà. Căn nào rộng thì làm thêm hàng rào, lót gạch sân, trồng cây cho mát…”, anh Q kể lại.
Sau đó, NĐT này rao bán lại với giá chênh từ 200-300 triệu đồng/căn trong khoảng thời gian từ 2-3 tháng. Anh Q cho biết, thời điểm đó căn nhà mua vào giá 530 triệu đồng, sau khi sửa chữa lại cho sạch đẹp (mất khoảng 40-50 triệu đồng) là có thể rao bán 730 triệu đồng (trong vòng 1,5 tháng); có căn mua 580 triệu bán được 710 triệu (sau 2 tháng).
Sau này vào năm 2019, anh Q mua các căn nhà lớn hơn, mua căn 1.9 tỷ đồng, sửa sang hết khoảng 200 triệu, sau 8 tháng bán được 3,3 tỷ. Có căn mua 1,7 tỷ đồng, đầu tư sửa chữa hết 150 triệu đồng, bán được 2,4 tỷ đồng sau 2.5 tháng. Một căn khác mua vào 1.1 tỷ đồng, sau khi sơn lại và làm mấy khâu “tân trang” lặt vặt hết 60 triệu, anh Q. cho biết bán ra 1,4 tỷ đồng sau 2 tháng. Thậm chí, có một số căn mua chưa kịp sửa mới, chỉ mới dọn dẹp cho sạch sẽ thôi đã có người hỏi mua lại, giá vẫn lời hơn giá mua vào đến tiền trăm triệu.
“Hầu hết những căn nhà tôi mua lại đều đã xuống cấp, chủ yếu ở các khu vực xã Phú Hữu, Đại Phước và Phú Đông của Nhơn Trạch (vì gần với Q.2 của Tp.HCM). Sau khi mua xong chỉ cần sửa soạn lại cho phù hợp và sạch sẽ là bán được giá hoặc cho thuê cũng dễ vì nhu cầu mua ở thực của dân tỷnh lẻ sinh sống và làm việc ở cả Tp.HCM và Đồng Nai còn rất lớn”, NĐT này cho hay.
“Khi thị trường chậm lại, tôi sẽ đầu tư mạnh vào việc mua đất xây nhà rồi bán hoặc săn mua nhà cấp 4 tân trang lại vì nhu cầu ở thực lúc nào cũng có. Còn khi thị trường sốt, nóng thì chủ yếu tôi buôn bán đất nền sẽ lời nhanh. Hiện tôi vừa đầu tư nhà riêng lẻ, vừa mua bán đất nền, nhắm cái nào tốt là tôi làm”, anh Q bộc bạch.
Theo anh Q, hiện đợt dịch Covid-19 vừa qua, nói đất nền giảm nhưng thực tế chỉ chiếm một số rất ít trên thị trường. Đó là những người họ cần tiền sản xuất kinh doanh nên buộc phải bán rẻ “chút đỉnh” so với giá thị trường. Anh Q thường “nhắm” đến các lô đất này, chỉ cần NĐT giảm từ 100-150 triệu đồng dạng cắt lãi là mua vào ngay rồi xây nhà trên đất bán lại sau này.
Theo anh Q, việc xây nhà mới rồi bán lại có thể sẽ không lời bằng các căn nhà nát tân trang, thậm chí có thể bán không nhanh. Tuy nhiên, khi nhu cầu ở thực luôn hiện hữu trên thị trường thì việc ra hàng không quá khó khăn. Đây cũng là loại hình có thể lướt sóng được ngay cả khi thị trường BĐS gặp khó hoặc biến động.
“Theo quan sát của tôi, nhu cầu mua nhà ở thực trong thời gian dịch bệnh không hề ít. Cho nên, những căn nhà tốt luôn có khách mua”, anh Q cho hay.
NĐT này cũng tiết lộ, mới đây anh mua một căn nhà tại xã Phú Đông giá 1.8 tỷ, sửa chữa lại hết 200 triệu hiện có người trả 2.5 tỷ nhưng anh Q chưa muốn bán. Tương tự, căn 2.7 tỷ, sửa hết 190 triệu đồng, đang có người trả 3.5 tỷ nhưng NĐT này cũng chưa bán.
Khi hỏi lý do được giá sao chưa bán, anh Q cho biết, 2 căn này đã có nhiều người hỏi nhưng do mùa dịch nên khách đi mua trả giá nhà rất “dữ” nên anh chưa muốn bán ra ở thời điểm này mà còn chờ các thông tin về cầu Cát Lái, sân bay Long Thành để “chốt” lời với mức giá cao hơn. Theo NĐT này, hiện khá nhiều NĐT có nhà đất tại Nhơn Trạch hoặc khu Đông Tp.HCM đều găm hàng chờ qua năm hoặc thời điểm BĐS sôi động trở lại để chốt lời.
Đưa lời khuyên cho NĐT muốn tham gia vào loại hình này, anh Q chia sẻ, với nhà nát mua lại NĐT cũng không nên sửa chữa quá nhiều vì đội giá lên cao sẽ khó bán. Tùy căn mà mức sửa chữa khác nhau.
Theo anh Q, không phải căn nhà nào sửa lại cũng bán được giá tốt. Cũng có những căn, mua sửa rồi bán không như kỳ vọng phải hạ giá xuống chút để nhanh ra hàng và mua cái khác sửa bán tiếp. Nếu thực sự NĐT có sự am hiểu, chăm chỉ thì việc mua nhà rồi tân trang, sửa chữa bán lại hiện vẫn là mảnh đất màu mỡ trong danh bạ đầu tư. Nhưng, NĐT cần lưu ý chỉ nên nhắm đến những căn nhà ở những khu vực mà nhu cầu ở thực cao, đón đầu nhu cầu này thì biên lợi nhuận NĐT thu về sẽ rất tốt.
